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Los Destinos 4S, UNA ALIANZA INELUDIBLE CON LA SOSTENIBILIDAD ES CLAVE PARA LOS DESTINOS TURÍSTICOS, TRAS EL COVID-19.

En esta situación dramática y de futuro incierto debemos recordar a Darwin: las especies que sobreviven son las que mejor se adaptan al medio.

Sin duda, el turismo constituye uno de los pilares principales de la actividad económica de nuestro país, una actividad de un gran impacto social y de una enorme transversalidad, por lo que sus tentáculos alcanzan y tienen reflejo en múltiples sectores y colectivos.

Para dimensionar lo que supone el sector turístico y acercarnos a los datos cuantitativos que evidencian su repercusión socio-económica, baste con resaltar que a España llegaron, en el año 2019 83.7 millones de turistas extranjeros, lo que representa unos ingresos estimados de 92.337 millones derivados de esta actividad.

El turismo representa en nuestro país el 12,3% del PIB y es, o ha sido, capaz de generar el 12,7% del empleo total, 2,4 millones de afiliados a la seguridad social en este sector.

Por su parte, Andalucía recibió en el año 2019, (según datos de la ECTA y de la propia Junta de Andalucía)  32,4 millones de turistas, y estiman que supuso unos ingresos  directos e indirectos de 22.600 millones de euros para nuestra región.

A nivel mundial, según un informe de la OMT,  la estimación del impacto del COVID-19 apunta a «bajadas del -20%-30% en número de turistas internacionales, lo que supondría un declive de los ingresos por turismo internacional (exportaciones) de entre 300.000 y 450.000 millones de dólares, casi un tercio del billón y medio de dólares alcanzado en 2019″.

Ante esta trágica situación social y económica, sin precedentes ¿cómo deben los destinos enfocar y estructurar su oferta para atraer al “nuevo turista” tras el COVID-19?

¿Qué prioridades debe acometer los destinos? ¿Cuáles tienen más oportunidades?

Se nos plantea, pues, un escenario totalmente nuevo e incierto, en el que las incógnitas son numerosas y muy importantes.

Todo dependerá de la evolución de la enfermedad y de las medidas adoptadas para paliar sus tremendos efectos en diferentes espacios y aspectos.

No obstante, aún a pesar de este enorme espacio de incertidumbre, nos aventuramos a afirmar que:

  • Los destinos tienen que hacer una alianza permanente con el concepto de desarrollo sostenible, entendiendo el concepto de sostenibilidad desde una perspectiva integral.
  • Nuevos valores están ya en la agenda del turista, para quedarse: seguridad y salubridad en el destino.
  • Se producirá una introspección turística, es decir, primará el turismo de cercanía, al menos en el corto plazo. Un turismo alejado de masas, que no exija desplazamientos colectivos y busque espacios libres y auténticos. Ganarán posiciones los destinos locales que cumplan con estos requisitos.
  • Se exigirá la mejora de la “gobernanza” del sector, incidiendo en fórmulas de interacción público-privada.
  • El sector exigirá mayor profesionalización en la toma de las decisiones públicas.

¿Cómo será el nuevo turista tras el COVID-19?

El nuevo turista será más “consciente” antes y durante su estancia. Sin duda, esta pandemia va a implicar una modificación sustancial de los hábitos de consumo en general, y especialmente en los hábitos de consumo de ocio y turismo.

El turista post-covid será más cauteloso en la elección de destino. Necesitará, además del atractivo de la oferta, que los actores turísticos sean capaces de garantizarle seguridad y la salubridad.

En el nuevo turista confluirán dos sentimientos contradictorios: el miedo y el ansia de libertad. Huirán, al menos en el corto plazo, de destinos masificados, evitando espacios donde se congreguen muchas personas, eludiendo medios colectivos de transporte, etc.

Por otro lado, tendrán (tendremos) una imperiosa  necesidad de disfrutar en libertad, de gozar de espacios abiertos al aire libre, especialmente aquellos turistas que residan en grandes ciudades.

Por tanto, los destinos ubicados en estos entornos alejados de la masificación, capaces de contar con una oferta identitaria, que preserve sus valores autóctonos, que proporcionen libertad de movimiento y sean capaces de arbitrar medidas para garantizar la seguridad al turista, en múltiples aspectos, ocuparán los primeros puestos.

Desde esta perspectiva, se abre una oportunidad para destinos ubicados en entornos rurales, para el interior de las provincias, destinos locales que han sabido preservar su propia identidad y que son capaces de garantizar, además,  la seguridad y la sostenibilidad natural y cultural de su patrimonio. Serán los destinos más competitivos.

En el desarrollo del turismo tomará fuerza una máxima que rige en el desarrollo local desde dentro hacia el exterior, o desde abajo hacia arriba”.

Desde lo local, desde lo  autóctono, desde lo propio y auténtico, pero sin perder de vista las tendencias generales del mercado. Desde lo local para lo global, el turismo comenzará a recuperarse aplicando este principio básico, propiciando el conocimiento y redescubriendo el “interior” de destinos cercanos.

Nos encontramos en una situación en la que es necesario definir  QUÉ  MODELO DE DESARROLLO DE TURISMO queremos.

¡ LA SOSTENIBILIDAD EN EL CENTRO DEL MODELO DE DESARROLLO TURÍSTICO!. Nacen los Destinos 4S.

Esta crisis abrirá, sin duda, un espacio para reflexionar y mejorar sobre el modelo de desarrollo turístico que deseamos y para tomar conciencia, más aún, de la necesidad de dar prioridad a este sector en el marco de la política pública.

Es el momento de profundizar y hacer más efectivos modelos de interacción público-privada, en los que el proceso de gobernanza en el turismo desplegara todo su potencial y evolucionara a nuevas fórmulas, que faciliten la toma de decisiones y señalen estrategias eficaces.

Creemos que es imprescindible adoptar y asumir modelos de desarrollo turístico en los que primen  objetivos de índole cualitativa antes que los cuantitativos.

Sin duda, en estos modelos modelo de desarrollo turístico  es fundamental profundizar en una alianza estratégica con la “sostenibilidad integral» (ambiental, económica, social, en sus procesos y en su comunicación).

En este mismo sentido se pronuncia el presidente del lobby turístico Exceltur, Gabriel Escarrer al afirmar que lsostenibilidad será clave para el mundo que deje el virus, ya que los ciudadanos serán «más conscientes» de su entorno, «tanto como miembros de una comunidad social como de un planeta».

Es el momento para trabajar para conseguir una oferta que logre posicionar los Destinos 4S: Sostenibles, Seguros, Saludables y Solidarios”.

Estas son las cualidades del destino que priorizará el “nuevo turista. Destinos turísticos que cooperen con sus empresas y productores, que cuiden a sus empleados, que permita involucrarse a la población local,que valoricen su patrimonio, que implementen medidas de seguridad, de salubridad y de confianza para el turista. En definitiva Destinos Humanizados.

María Serrano, socia-consultor de ADEITUR Consultoría Turística.

¿Son diferentes? ¿Cuál debo hacer?

En este artículo vamos a tratar de señalar las principales diferencias entre alquilar una vivienda con fines turísticos y alquilarla para otros fines de carácter temporal. Se trata de dos tipos de contratos de alquiler que tienen una regulación diferente, dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, en esta ocasión nos centraremos en Andalucía.

Comencemos por el principio:

Comenzaremos analizando el alquiler de temporada y el alquiler turístico, resaltando sus principales características, para, posteriormente, recoger de forma escueta las principales diferencias entre ambos.

Para delimitar el concepto de arrendamiento de una vivienda con finalidad turística, comúnmente conocido como alquiler vacacional, nos detendremos en señalar qué se entiende por vivienda con fines turísticos, según la normativa turística de Andalucía.

El Alquiler de Temporada.

Este tipo de alquiler se regula en Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre (modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda y por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece el régimen jurídico aplicable a:

  • los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda
  • o que se destinen  a usos distintos del de vivienda.

Continúa la norma definiendo qué se entiende por “uso distinto del de vivienda”: Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del uso para vivienda habitual.

Este es el rasgo definitorio que los separa del arrendamiento de vivienda, es decir, no dedicarse a vivienda habitual del arrendatario, pero debemos seguir profundizando para encontrar las diferencias con el alquiler turístico.

Ya en el artículo 3, la LAU recoge expresamente que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda habitual. Añade que tendrán esta consideración: “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, Y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.

De esta manera, llegamos al concepto de arrendamientos, celebrados por temporada, incluidos, como vemos, en el ámbito de la LAU.

Nos plantea dudas por qué el legislador ha considerado necesario mencionar expresamente, en la definición de alquiler de temporada, que ya sea ésta “de verano o cualquier otra”. Si la norma no establece  limitación temporal al contrato de temporada, pudiendo ser de duración incluso superior a un año, esta especificación no añade valor a la definición dada.

En la definición dada al contrato de temporada, el legislador distingue dos supuestos:

  1. Los que se celebran por una temporada (de verano o cualquier otra).
  2. Y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial,….. etc.

 Continuando desmenuzando esta definición, observamos que en el segundo supuesto del artículo citado recoge “los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial…….”. En este caso, la actividad, según el tenor literal, debe desarrollarse dentro de la propia vivienda. ¿Qué ocurre si es un estudiante alquila un piso con motivo de realizar un Máster? No se desarrolla dicha actividad dentro de la finca, pero es el motivo que fundamenta este contrato de alquiler.

Quizás hubiese sido más oportuno recoger que son: “aquellos contratos de alquiler celebrados por una temporada, con motivo de desarrollar o ejercer una actividad industrial, ……………….o, por cualesquiera otros motivos de índole temporal o transitoria”. 

También pudiera plantear dudas la inclusión entre las actividades de “actividad recreativa”. ¿No es el turismo una actividad recreativa?. En todo caso, se aplicaría este contrato de temporada si la vivienda hiciese el contrato por plazo superior a dos meses, ya que sí es inferior a este plazo podría encuadrarse en la figura de alquiler turístico.

El alquiler de temporada se rige por la voluntad de las partes, supletoriamente por los preceptos del Título III de la LAU y del Código Civil. Por tanto, se caracteriza por su flexibilidad. Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, obras a ejecutar etc. Este contrato durará lo que pacten las partes (arrendador y arrendatario). La normativa no establece duración concreta mínima, ni máxima, sino que será por el tiempo que el arrendatario necesite para desarrollar la actividad que motivó su necesidad: estudios, master, el empleo, etc.

Lo que no admite dudas es que en el alquiler de temporada el inquilino no necesita la vivienda como residencia habitual o permanente, sino que por determinadas circunstancias, no permanentes, necesita residir en la vivienda alquilada durante determinada tiempo y que la necesidad que lo justifica es el desarrollo de actividades industriales, comerciales, etc. En este caso se incluyen los alquileres de viviendas realizados para realizar estudios, master, o para trabajadores que han sido trasladados por motivos laborales a otro lugar diferente de aquel en el que se encuentra su vivienda habitual, etc.

Por tanto, lo importante para distinguir el alquiler de temporada de otros tipos de contratos de alquiler, no es la duración del mismo, sino el uso a que se destine la vivienda alquilada.

El contrato de alquiler de temporada, incluido dentro del ámbito de la LAU, se caracteriza por su flexibilidad, ya que prima la voluntad de las partes, no está sometido a límites temporales máximos o mínimos y se atiende a la finalidad o motivo para el que se alquile la vivienda.

El Alquiler Turístico o Alquiler Vacacional.

El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

De esta manera, recoge el artículo 5 de la LAU que queda excluido de su ámbito de aplicación, el siguiente arrendamiento:

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Por tanto, este tipo de alquiler que cumpla con estos requisitos se considera de carácter turístico y se regula por su normativa turística específica, como veremos más adelante.

Según esta definición contenida en la LAU este tipo de alquiler turístico debe cumplir los siguientes requisitos:

  • La cesión temporal (alquiler) de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato. Esta exigencia de la totalidad de la vivienda, difiere de lo establecido en la normativa turística concreta que regula las Viviendas con Fines Turísticos en Andalucía, como veremos a continuación.
  • Que sea comercializada y promocionada encanales de oferta turística. Añade además:o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”. En la normativa turística se especifica qué se entiende por canales de comercialización turística.
  • Con finalidad lucrativa (el arrendador obtiene una contraprestación económica).
  • Que esté sometida la vivienda a una normativa sectorial turística.

En Andalucía las Viviendas con Fines Turísticos se regulan en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que tiene por objeto la ordenación de las mismas como un servicio de alojamiento turístico. Efectivamente las VFT no tienen la consideración de establecimiento turístico, sino de viviendas privadas en las que se ofrece el servicio turístico de alojamiento y únicamente éste.

A continuación recogemos la definición y requisitos de las Viviendas con fines turísticos en Andalucía y lo que recoge la normativa específica que las regula respecto de los contratos que realicen las mismas, detectando algunos matices o diferencias con la definición de alquiler turístico recogida en la LAU.

Artículo 3 del Decreto 28/2016:

1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Por tanto, los requisitos de las VFT son los siguientes:

  • Prestar servicio de alojamiento turístico.
  • Inmuebles que se ubiquen en suelo residencial.
  • Exige que el servicio de alojamiento se preste con ánimo lucro (precio).
  • Que el alquiler sea para una finalidad turística.
  • Que se realice de forma habitual, presumida cuando es promocionada o comercializada en canales de oferta turística.

Estos requisitos son, con carácter general, coincidentes con los que recoge la definición dada en el art. 5 e) de la LAU, con el matiz de que en este Decreto exige además que el inmueble se ubique en suelo residencial y permite el alquiler de  habitaciones en la VFT de uso compartido.

Conviene recordar que la reforma de la LAU en la que se introdujo esta modificación fue anterior a la entrada en vigor del citado Decreto.

Añade este Decreto que quedan fuera de su ámbito de aplicación y por tanto no se considera alquiler turístico, aquellos contratos que se realicen por un tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. Por tanto, existe una limitación temporal, superando la cual ya no se considera alquiler turístico. Esta es una importante diferencia con el contrato de temporada, al que no le afecta limitación temporal. No obstante, este límite de dos meses nos lleva a preguntarnos ¿en qué supuesto estaríamos si, por motivos vacacionales, se alquila una vivienda durante tres meses?. En este caso debemos entender que se trataría de un contrato de temporada quedando fuera del ámbito de aplicación de este Decreto.

Podría decirse, de forma genérica, que las VFT constituyen un híbrido entre un alojamiento turístico y un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

PRINCIPALES DIFERENCIAS ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSTICO.

Como hemos visto, ambas figuras contractuales presentan notas similares, pero también diferencias importantes.

A continuación recogemos las principales diferencias entre ambas.

Alquiler de temporada:

  • Normativa aplicable: LAU Título III y subsidiariamente por el Código Civil, primando la voluntad de las partes.
  • La LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad. En todo caso no se recoge en la LAU de forma expresa la opción de alquiler por habitaciones para este tipo de contrato. No obstante, en base a la primacía de la voluntad de las partes, podrán decidir en este aspecto lo que a su derecho convenga.
  • Requisitos de la vivienda: La LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.
  • Objeto del contrato o finalidad de contrato de alquiler: debe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc.
  • No se exige el requisito de “habitualidad” que sí existe para la VFT o para el alquiler turístico en todo caso.
  • No se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.
  • Precio. No es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede no incluir suministros (luz, agua, etc).
  • No incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.
  • El arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilino. No ocurre lo mismo con las VFT como hemos visto.
  • Plazo: no existe plazo mínimo o máximo de duración del contrato en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato.

Alquiler turístico en las VFT.

  • Normativa aplicable: normativa turística: ley 13/2011, Decreto 28/2016.
  • Cesión de vivienda completa o por habitaciones. Aquí hay una discrepancia entre lo que recoge la LAU (norma estatal) y la normativa turística de Andalucía, permitiendo esta última el alquiler turístico por habitaciones en las VFT.
  • Requisitos de la vivienda: Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
  • Objeto del contrato o finalidad del mismo: turística.
  • Habitualidad. Se exige que sea una actividad (alquiler) que se realice de forma habitual. Habitualidad que se presume si se promociona o comercializa por determinados canales.
  • Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
  • Precio: se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc.
  • Servicios complementarios: En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
  • El arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.
  • Plazo límite de alquiler: no podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto tampoco establece plazo mínimo, pero el titular o explotador de la VFT podría establecerlo dentro de su estrategia de venta.

La principal ventaja de alquiler vacacional es la rentabilidad ya que los propietarios suelen acordar un precio por día o noche más elevado que en los alquileres tradicionales para vivienda o de temporada.

Como hemos visto, a pesar de existir supuestos que planteen dudas en su catalogación como alquiler vacacional o de temporada, entre ambos existen claras diferencias que nos permiten identificarlos.

TABLA COMPARATIVA ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSCO.

CARACTERÍSTICASALQUILER DE TEMPORADAALQUILER TURÍSTICO
Normativa reguladoraLAU Título III y subsidiariamente por el Código Civil, primando la voluntad de las partes en todo caso.Decreto 28/2016 de 2 de febrero y Ley 13/2011.
Completa o por habitacionesLa LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad.Cesión de vivienda completa o por habitaciones. En este último caso la persona propietaria debe residir en  ella (artículo 5 Decreto 28/2016. Deberá estar empadronada en la misma.
Requisitos de la ViviendaLa LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
Finalidad del contrato de alquilerDebe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc. (artículo 3.2 de la LAU).Finalidad turística (artículo 3 Decreto 28/2016).
HabitualidadNo se exigeSe exige habitualidad, presumiéndose la misma cuando la vivienda se comercializa o promociona por canales de la oferta turística (artículo 3 Decreto 28/2016)
Promoción y ComercializaciónNo se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
PrecioNo es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede incluir o no suministros (luz, agua, etc).  Se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc
Servicios Complementarios al alojamientoNo incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
Libertad de elección de inquilinoEl arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilinoEl arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.  
Plazo máximoNo existe plazo mínimo o máximo de duración establecido en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato y deberá estar vinculado a tiempo necesario para que el inquilino realice la actividad que motivó el alquiler.No podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto no establece plazo mínimo. Será el titular o explotador de la VFT quien puede establecerlo dentro de su estrategia de venta.

Artículo elaborado por María Serrano. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.

¿Se producirá una migración de Casas Rurales a Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural?

El Decreto Ley modifica el artículo 48  de la Ley 13/2011 del Turismo en Andalucía, que trataba de las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural.

Actualmente que queda redactado como sigue:

«1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquéllas situadas en el medio rural en las que se preste el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización. Reglamentariamente se determinarán los requisitos mínimos de infraestructura que deben cumplir y los criterios de clasificación de las mismas.»

Anteriormente el párrafo 1 del artículo 48  recogía lo siguiente:

Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.

Vamos a analizar el cambio sustancial que introduce esta reforma, tratando de detectar la diferencia que permanece entre las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural y la Casa Rural, tras la modificación. Comenzaremos con las definiciones de cada una, para poner de manifiesto en qué aspectos coinciden y en qué aspectos son diferentes.

¿Qué se considera Casa Rural?

 Ley 13/2011 y artículo 41 Ley 12/1999

“Son casas rurales aquellas edificaciones situadas en el medio rural que presentan especiales características de construcción, ubicación y tipicidad; prestan servicios de alojamiento y otros complementarios, y figuran inscritas como tales en el Registro de Turismo de Andalucía en los términos establecidos en la presente Ley”.

¿Qué se considera Vivienda Turística de Alojamiento Rural?

Ley 12/1999: Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas que cumplan con las especiales características definidas para las casas rurales, siempre que en ellas no se preste ningún servicio distinto del alojamiento.

Posteriormente la Ley 13/2011 matiza la definición, manteniendo la prohibición de prestar servicios complementarios:Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año”.

En el mismo sentido se expresa el artículo 19 del Decreto 20/2002 exigiendo como requisito, entre otros, que sólo pueden prestar el servicio de alojamiento.

Por otra parte, en cuanto a las características y  especificaciones  para una casa rural de categoría básica y los de una VTAR son las mismas. Así lo recoge el artículo 19 del Decreto 20/2002 al expresar que las prescripciones específicas de las VTAR serán, al menos, las establecidas en el Anexo III para la categoría básica de las casas rurales.

Igualmente ambas figuras pueden ofertar un máximo de 20 plazas y no pueden existir más de 3 viviendas en el mismo edificio.

Por tanto, anteriormente a la entrada en vigor del Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, las principales diferencias entre ambas figuran eran:

  • La limitación temporal que afectaba a las VTAR (no se podían alquilar más de tres meses en el año). En su inscripción en el RTA se debe especificar qué meses son los que se alquila.
  • La imposibilidad de prestar servicios complementarios en las VTAR (desayunos, limpieza diaria, comidas, lavandería, actividades turismo activo, etc.).

Tras la reforma introducida la única diferencia que permanece vigente es la imposibilidad de prestar servicios complementarios en las VTAR, que solo pueden prestar el servicio de alojamiento. Ahora ya durante todo el año. Es necesario resaltar, no obstante, que se ha suprimido de la nueva redacción la palabra “únicamente”, es decir, en el Decreto Ley recoge que presta el servicio de alojamiento, pero no dice “únicamente el servicio de alojamiento”. No podemos decir con certeza qué implica esta supresión.

¿Deja la puerta abierta a prestación de servicios complementarios?. Entendemos que no es el caso, que, aun tras la modificación, las VTAR no pueden prestar servicios complementarios al del alojamiento, porque si esta hubiese sido la intención se habría recogido expresamente en la norma.

A partir de esta modificación ¿continuarán teniendo diferente tratamiento fiscal las Casas Rurales y las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural a partir de ahora?

El tratamiento fiscal de los rendimientos producidos por el alquiler de Casas Rurales ha sido, hasta el momento, muy diferente, basado en las diferencias citadas entre ambas figuras, es decir, que en las VTAR no pueden prestarse servicios complementarios y a que tenían una gran limitación temporal a su alquiler.

De esta manera, mientras que la explotación de una Casa Rural es considerada una actividad empresarial, presumiendo que se trata de una actividad principal del titular  o explotador, realizada con habitualidad y que presta servicios complementarios al del alojamiento; el alquiler para el turismo de una VTAR  no era considerada  actividad empresarial, sino la explotación de un bien inmueble, cuyos rendimientos tenían el tratamiento de rendimientos de capital inmobiliario, y así  debían declararse en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas ( IRPF). En este caso se encuentran también las Viviendas con Fines Turísticos.

Hasta la modificación del Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, estaba claro que no podía existir habitualidad en las VTAR (máximo 3 meses al año). No obstante, a partir de ahora la diferencia de tratamiento fiscal de los ingresos procedentes de las VTAR, con respecto a los generados por las Casas Rurales, se basa solamente en la prohibición que afecta a aquellas de prestar servicios complementarios, pues ya  pueden alquilarse (las VTAR) durante todo el año, (igual que las Viviendas con Fines Turísticos).

¿iIncidirá esta modificación en la migración de muchas Casas Rurales a VTAR?

En general, en la mayoría de las Casas Rurales de categoría básica el único servicio complementario que suelen prestar es el desayuno y la información turística de la zona. No supondrá para estos casos un cambio sustancial transformarse formalmente en VTAR, pudiendo serle más interesante desde el punto de vista fiscal, según el caso.

¿Qué ocurrirá ahora que pueden alquilarlas durante todo el año?. ¿Tendrán, los ingresos procedentes de su alquiler, el mismo tratamiento que los generados por las Viviendas con Fines Turísticos?.

Habrá que esperar a las interpretaciones de la norma y a las directrices de la Agencia Tributaria, pero puede esperarse que reciban un tratamiento igual al de las Viviendas con Fines Turísticos.

Número de alojamientos y plazas en Córdoba de: CR, VTAR, VFT y Apartamentos.

A continuación vamos a ver el número de alojamientos y plazas en Córdoba de: CR, VTAR, VFT y Apartamentos.  Como puede apreciarse en el siguiente cuadro, las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural son las más representativas en la provincia, con 308 alojamientos, seguidas de las Casas Rurales, con 277 establecimientos.

No obstante, como veremos en el cuadro siguiente, son las Casas Rurales las que ofertan más plazas, con 2.850, frente a las 2.333 ofertadas por las VTAR. Este dato nos indica, en términos generales que las primeras son de mayores dimensiones.

En el lado opuesto se encuentran las VFT que sólo ascienden a 76, ocupando los apartamentos turísticos, en último lugar (23) por el  momento, en la provincia. Estos dos últimos datos contrastan con los arrojados en la capital. En este caso es muy llamativo el número de VFT que ascienden a 1.464 ocupando el primer lugar en número, muy por encima del resto de alojamientos recogidos en el cuadro.  Tanto las VTAR como las CR son muy poco representativos, datos lógicos al referirnos a la capital, aunque son superiores las VTAR.

A continuación recogemos el número de plazas ofertadas en los diferentes tipos de alojamientos y de establecimientos de alojamiento turístico.

Destacar que el número de plazas ofertadas en casas rurales en la provincia es ligeramente superior al ofertado en VTAR, aunque estas últimas son más numerosas, como hemos podido ver anteriormente.

A diferencia de lo que sucede en Córdoba capital, en la provincia las VFT aún son los alojamientos turísticos menos representados y las que menos plazas ofrecen, a pesar de que ya pueden instalarse en entornos rurales, aunque deben ubicarse en suelo residencial.

Debemos esperar aún para ver qué incidencia tendrá la modificación legal introducida sobre estos datos y analizar si se produce un trasvase importante de Casas Rurales a Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural.

En todo caso, estaremos atentos para contarlo¡

María Serrano, socia de ADEITUR.

Línea ICO para empresas del sector turístico y actividades conexas

Se trata de una ampliación de la existente línea de financiación Thomas Cook, que se amplía a todas las empresas y trabajadores autónomos con domicilio fiscal en España, que pertenezcan al sector turístico y actividades anexas. (Se detallan los CNAE en la tabla incorporada a este documento).

¿Quién puede solicitarla?

Autónomos y empresas con domicilio social en España que formalicen operaciones en la Línea ICO Empresas y Emprendedores

Cuya actividad esté dentro de los CNAE del sector turístico y actividades conexas incorporadas en la tabla de este documento como Anexo.

 Las empresas y autónomos deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • No podrán figurar en situación de morosidad en los ficheros de información sobre solvencia patrimonial y crédito.
  • No podrá estar incursos en un procedimiento de insolvencia colectiva ni reunir los requisitos para encontrarse sometido a un procedimiento de insolvencia colectiva a petición de los acreedores.
  • No se podrá utilizar esta financiación para efectuar refinanciaciones anteriores o posteriores de otros préstamos con la entidad financiera.
  • Los clientes que tengan la condición de gran empresa deberán tener una calificación crediticia B- o superior.

Importe máximo a solicitar por empresa o autónomo: hasta 500.000  euros, en una o varias operaciones.

Conceptos financiables

  • Necesidades de liquidez  financiables a través de la Línea Empresas y Emprendedores.
  • Proyectos de digitalización y en particular los destinados a fomentar soluciones de teletrabajo recogidos en el programa Acelera Pyme, del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital.

Modalidad: préstamo.

Tipo de interés: fijo, hasta el 1,5% (TAE máxima incluida comisiones).

Plazo de amortización y carencia: El periodo de amortización será de 1 a 4 años, con 1 año de carencia de principal.

PLAZO para solicitarlos: se podrán formalizar préstamos hasta el 31 de diciembre de 2020.

Comisiones y gastos

La Entidad de Crédito podrá aplicar una comisión al inicio de la operación, no obstante, el coste para el cliente de esta comisión, más el tipo de interés, no podrán superar la TAE máxima del 1,5%.

Además podrá aplicarse una comisión de amortización anticipada voluntaria que, con carácter general, será del 1% sobre el importe cancelado.

No se aplicarán la comisión mencionada en el párrafo anterior a las operaciones que se encuentren dentro del ámbito de la Ley 41/2007, de regulación del mercado hipotecario, en cuyo caso la comisión a aplicar será la siguiente:

  •  un 0,50% sobre el importe cancelado anticipadamente, si la amortización se produce durante los 5 primeros años.
  •  un 0,25% sobre el importe cancelado anticipadamente, si la amortización se produce a partir del quinto año.

Garantías

La Entidad de Crédito podrá solicitar las garantías que estime oportunas, salvo aval de la SGR o SAECA. El ICO garantizará a las Entidades de Crédito el 50% del riesgo de sus clientes.

Compatibilidad de esta financiación con las ayudas que conceden otros organismos

Esta financiación con garantía del ICO está sometida al Reglamento (UE) número 1407/2013 de la Comisión Europea relativo a las ayudas de mínimis. Con carácter previo a la formalización de la operación, el cliente deberá firmar una Declaración Responsable de ayuda sujeta al Reglamento de mínimis, que le facilitará la Entidad de Crédito y que formará parte integrante de la póliza de préstamo, donde declarará las ayudas percibidas en el año en cuso y en los dos ejercicios anteriores.

 La Entidad de Crédito verificará que las ayudas previas declaradas por el cliente más la ayuda correspondiente a la operación de préstamo con garantía del ICO a formalizar no supera los 200.000 euros.

Documentación a presentar:

Además de la documentación que cada Entidad de Crédito considere necesaria para estudiarla operación, el cliente deberá aportar la siguiente documentación:

  • Declaración de ayudas de mínimis
  • Documentación que acredita la condición de cliente de esta financiación con garantía del ICO, que son:
    • Copia del CIF (empresas) o NIF (autónomos)
    • Copia de escritura o estatutos donde se acuerde el domicilio social que corresponda al momento de la fecha de firma de la operación
    •  Modelo 036 o 037 donde figura el CNAE del cliente

¿Dónde puede solicitarse?

 En cualquiera de las Entidades de Crédito que colaboran con el ICO en la financiación ICO Sector Turístico y actividades conexas – Covid 19/Thomas Cook.

Actualmente, las entidades de crédito que colaboran en esta Línea son las siguientes:

  • SANTANDER 
  • BBVA
  • CAIXABANK
  • BCC (GRUPO CAJAMAR)  
  • B. COOPERATIVO
  • BANKINTER  
  • CAJA RURAL DE TERUEL
  • LIBERBANK
  • BANCO SABADELL  
  • CAJA RURAL DEL SUR
  • CAJA RURAL DE NAVARRA
  • CAJA RURAL DE JAÉN
  • CAJA RURAL DE ZAMORA
  • CAJA RURAL DE ASTURIAS
  • GLOBALCAJA
  • CAJA RURAL DE ARAGÓN (BANTIERRA)
  • CAJA RURAL DE GRANADA
  • UNICAJA
  • ABANCA (se irán actualizando a medida que se adhieran)

LISTADO DE CNAE QUE PUEDEN SOLICITAR ESTOS PRÉSTAMOS

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