Categoría: Alojamientos Rurales normativa



Foto: Jardines del Palacio de Moratalla – Hornachuelos (Córdoba)

El ritmo de recuperación de los destinos de Andalucía dependerá muy estrechamente del factor estacionalidad, combinado con la dependencia de los mercados extranjeros.

sin duda, la estacionalidad en el turismo es un elemento contrario a un turismo sostenible, que implique retornos a la comunidad local, a la vez que preserve su patrimonio tangible e intangible.

A continuación analizamos la estacionalidad de las provincias de Andalucía según las estaciones del año.

En Andalucía, la provincia que sufre la estacionalización más aguda es  Almería, con el 51% de pernoctaciones en los tres meses de verano. Este dato está claramente vinculado con la circunstancia de que es la provincia que recibe menos turismo extranjero. En segundo y tercer lugar se encuentra Huelva y Cádiz, con picos en verano que llegan al 47,69% y 44,49% respectivamente. El cuarto lugar lo ocupa Málaga.

Como podemos ver, las provincias costeras sufren una estacionalidad más pronunciada que las provincias de interior, exceptuando Granada.

La dependencia de los mercados exteriores

En el cuadro siguiente se recoge las entradas de turistas en Andalucía, que pernoctan en establecimientos hoteleros, deglosándolos por provincias y por procedencia.

Como puede observarse, las provincias cuyo potencial e identidad turística pivota principalmente en la oferta para el turismo cultural, como Córdoba, Sevilla y Granada, son las que menos sufren el fenómeno de la estacionalidad turística, siendo muy similar la afluencia de turistas en primavera, verano y otoño. Esta situación también se produce en la provincia de Jaén, cuya identidad está muy vinculada con la oferta de naturaleza y cultural.

De estas tres provincias, como podemos ver, la que tiene mayor dependencia del turista extranjero es Sevilla. Esta circunstancia podría ralentizar su recuperación de la crisis provocada por el COVID-19, debido a la tendencia de reducción de turismo internacional.

Respecto a las pernoctaciones provocadas por turistas extranjeros en estas tres provincias, destaca Sevilla con un 60,62%, frente a un 46% de Granada, ocupando Córdoba el último lugar, con un 39,28% de pernoctaciones de turistas extranjeros.

Si atendemos a las provincias costeras, merece especial atención el caso de Málaga, que con 3.618.870 turistas extranjeros, quienes producen el 71,80% de las pernoctaciones totales en la misma. Esta caracterización del destino puede acarrear, sin duda, un mayor esfuerzo para su recuperación, ya que combina una alta estacionalidad con una presencia predominante de turistas extranjeros. La confluencia de ambos factores nos hace pensar que necesitarán algunos meses más para llegar a la normalidad en la ocupación de enorme planta hotelera con la que cuentan.

Al margen de que, tras la COVID-19, los destinos con mayor dependencia de extranjeros vean más ralentizada su recuperación, seguro que dará fruto la apuesta por una importante promoción en los mercados emisores consolidados, así como continuar indagando las potencialidades de nuevos mercados y países lejanos. El turista extranjero es una fuerza muy importante para el destino España y para el destino Andalucía, contribuyendo a paliar las oscilaciones de la demanda. Por tanto, trabajar la captación o fidelización de estos destinos internacionales continúa siendo una prioridad. Todo ello sin descuidar al turista nacional.

En términos generales, la media  de pernoctaciones de  Andalucía se sitúa un  27,8% en primavera, frente un 37,22% en verano, cifras similares a las de nivel nacional.

La estacionalidad en el caso de Córdoba.

Siendo rigurosos, cuando hablamos de turistas nos referiremos a aquellos visitantes que pernoctan en Córdoba  al menos una noche, en nuestros  alojamientos reglados (hoteles, hostales, pensiones, apartamentos, etc.) y no reglados (VFT, VTAR, casas particulares, etc.)

Siguiendo las encuestas del INE para el año 2019, el número de turistas  que pernoctaron en alojamientos reglados en Córdoba durante la primavera (sumando capital y provincia) representaron tan solo  un 4,89% más respecto al verano y menos de un 6% respecto al otoño.  Este dato supone  que Córdoba acoge en  primavera unos 66 mil turistas más que en los meses estivales.  Estos porcentajes, respecto al 1,35 millones de turistas visitaron y pernoctaron en nuestra provincia al año, es de una importancia relativa en términos de estacionalidad. Máxime si tenemos en cuenta que en primavera tenemos dos hitos turístico-culturales de primer orden: La Semana Santa y la Fiest de los Patios.

Un dato concreto a resaltar es que, en el año 2019, la demanda que  se alojó en establecimientos hoteleros en Córdoba, durante el mes de mayo fue tan solo un 3% más que la que lo hizo en el mes de agosto, (unos 33 mil turistas más). Esta variación no denota una estacionalización preocupante, respecto del total de 1,2 millones de turistas de todo el año.

Si hablamos de pernoctaciones, durante el verano de 2019 hubo 57.418 pernoctaciones menos que en primavera de 2019, pasando de casi 695 mil en primavera a unos 638 mil en verano . El índice de pernoctación en los hoteles  es ligeramente mayor en verano, (1,88 noches por turista) que en primavera (1,71 noches por turista).  

Un aspecto que define el destino Córdoba en primavera es la fuerte atracción de la capital, produciendo un notable incremento en estos meses del número de «excursionistas«. Nos referimos a aquellos visitantes que pasan el día en Córdoba pero no pernoctan. Este colectivo limita el gasto en nuestro destino al prescindir del alojamiento.

La promoción dirigida a estos excursionistas es de gran interés para promover un turismo sostenible. Una promoción dirigida a despertar el interés por conocer otros recursos y atractivos de Córdoba y su provincia, que no son tan icónicos, pero que aportan un enorme valor y autenticidad a la experiencia turística. Este incremento provocado por los excursionistas se evidencia por el incremento de demanda que se produce en Córdoba, en fines de semana y puentes.

Es ya una necesidad acuciante, para dimensionar la importancia del turismo en Córdoba y para la toma de decisiones, públicas y privadas, que se disponga de una observatorio turístico que mida y aporte datos de la demanda: procedencia, perfil, hábitos de viaje y consumo, motivaciones, etc. Es preciso conocer en profundidad quienes y por qué eligen Córdoba. En este sentido, el nuevo Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (CAPT) de la UCO, aportará información relevante a tener en cuenta en la planificación turística del destino.

Antonio Ramos Pemán y María Serrano García

Socios Consultores de ADEITUR

Córdoba 30 de mayo de 2020

En ADEITUR te ayudamos a convertir esa casa de campo, o esa vivienda, en un Alojamiento Rural

En estos tiempos, donde el COVID-19 ha provocado una nueva realidad turística, el turismo rural se posiciona como una de las mejores opciones para la demanda turística. Alojamientos con encanto, en entornos rurales, tranquilos y lejos de la masificación.

Desde ADEITUR te acompañamos en todo el proceso para convertir tu casa de campo o tu segunda vivienda, en un alojamiento rural de calidad. Te asesoramos sobre la viabilidad económica del proyecto y sobre los trámites para legalizarlo. También podemos informarte de las subvenciones a la inversión a las que puedas acceder. Si decides que sigamos contigo para la puesta en marcha del proyecto, te tramitamos la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y, si lo necesitas, te elaboramos un Plan de Marketing a medida.

La provincia tiene una enorme oportunidad, a la vez que responsabilidad, para fidelizar a una nueva demanda de turismo rural y naturaleza para años venideros.

La provincia de Córdoba, sin la capital, ofrece una buena oferta de alojamiento para la nueva demanda de turismo rural, no solo en calidad sino también en cantidad. De hecho, sumando todas las plazas por tipos de alojamiento, de las 31.540,  la provincia tiene casi la mitad llegando  hasta un 48,61% del total, es decir, 15.396 plazas, teniendo la capital el 51,19%. Sin embargo si nos referimos a número de alojamientos, cuyo total en toda Córdoba son 2.499, vemos que en la provincia tan solo dispone de la tercera parte, de lo que se deduce que el tamaño de los establecimientos en la provincia son inferiores a los de la capital. De esta manera se adaptarán mejor a la nueva demanda de perfil familiar o grupos reducidos.

Las diferencias más pronunciadas se aprecian en la VFT, que casi las aglutina la capital con un 94,47%. Obviamente las plazas de camping y casa rurales se concentran en la provincia.

El número de plazas hoteleras, tanto en la capital como en la provincia, ha dejado de superar a las extrahoteleras. En la capital el número de plazas de la VFT sumadas a la de los apartamentos igualan prácticamente a las plazas hoteleras. Y eso que aún estamos muy por debajo de otras capitales en cuanto a este tipo de de alojamiento.

En cuanto a la capacidad alojativa de la provincia, las comarcas de la Subbética y de la Vega del Guadalquivir, copan más del 56% de todo el territorio, llegando entre ambas comarcas a sumar 9.316 plazas (5.232 la Subbética y 4.084 la Vega). Algo menos del 40% de las plazas de alojamiento en Casas Rurales corresponde a la Subbética con  1.068. El 16,5% las tiene el Guadiato con 469.

En cuanto a las plazas de camping, más de la mitad de las plazas se concentran en la Vega del Guadalquivir, seguida de la Subbética.

Muy destacable es el incremento importante de las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR). Concretamente en la Subbética llegan a 1.420 (60% del total de la provincia), igualándose a las plazas hoteleras si les sumamos las plazas de las VFT.

En mi opinión, en estos momentos, la provincia tiene una enorme oportunidad a la vez que responsabilidad. Mucha nueva demanda de las grandes capitales de España están reservando por periodos largos en Alojamientos Rurales, especialmente en Casa Rurales, convirtiéndose en turismo vacacional por las comarcas cordobesas. En estos periodos la demanda buscará actividades y entretenimiento. Las empresas de turismo activo, de turismo ecológico, de ocio y actividades complementarias deben ofrecer todo lo mejor de sus servicios ya que entre su oferta, considerada muy profesional, y la excelente calidad del alojamiento de nuestra provincia, tendremos la oportunidad de fidelizar esta demanda para años venideros.

La búsqueda y la posibilidad de reservas de estos servicios será ahora más fácil gracias a la nueva Asociación Empresarial de Turismo de la Provincia de Córdoba (Emcotur), que engloba a todo un tejido empresarial de todos los sectores turísticos repartido por todas las comarcas y que está en continuo crecimiento. Para lo que queda de año ofrecerán experiencias, paquetes turísticos, servicios turísticos de todo tipo, información, etc. esperando comercializar sus productos desde la misma capital.

En  Córdoba a 20 de mayo de 2020.

Antonio Ramos Pemán  y María Serrano García

(Socios Consultores de ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA )

(Presidente de Emcotur)

Las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR) tras la reforma introducida por el Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo.

El Decreto Ley modifica el artículo 48  de la Ley 13/2011 del Turismo en Andalucía, que trataba de las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural.

Actualmente que queda redactado como sigue:

«1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquéllas situadas en el medio rural en las que se preste el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización. Reglamentariamente se determinarán los requisitos mínimos de infraestructura que deben cumplir y los criterios de clasificación de las mismas.»

Anteriormente el párrafo 1 del artículo 48  recogía lo siguiente:

Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.

Vamos a analizar el cambio sustancial que introduce esta reforma, tratando de detectar la diferencia que permanece entre las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural y la Casa Rural, tras la modificación. Comenzaremos con las definiciones de cada una, para poner de manifiesto en qué aspectos coinciden y en qué aspectos son diferentes.

¿Qué se considera Casa Rural?

 Ley 13/2011 y artículo 41 Ley 12/1999

“Son casas rurales aquellas edificaciones situadas en el medio rural que presentan especiales características de construcción, ubicación y tipicidad; prestan servicios de alojamiento y otros complementarios, y figuran inscritas como tales en el Registro de Turismo de Andalucía en los términos establecidos en la presente Ley”.

¿Qué se considera Vivienda Turística de Alojamiento Rural?

Ley 12/1999: Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas que cumplan con las especiales características definidas para las casas rurales, siempre que en ellas no se preste ningún servicio distinto del alojamiento.

Posteriormente la Ley 13/2011 matiza la definición, manteniendo la prohibición de prestar servicios complementarios:Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año”.

En el mismo sentido se expresa el artículo 19 del Decreto 20/2002 exigiendo como requisito, entre otros, que sólo pueden prestar el servicio de alojamiento.

Por otra parte, en cuanto a las características y  especificaciones  para una casa rural de categoría básica y los de una VTAR son las mismas. Así lo recoge el artículo 19 del Decreto 20/2002 al expresar que las prescripciones específicas de las VTAR serán, al menos, las establecidas en el Anexo III para la categoría básica de las casas rurales.

Igualmente ambas figuras pueden ofertar un máximo de 20 plazas y no pueden existir más de 3 viviendas en el mismo edificio.

Por tanto, anteriormente a la entrada en vigor del Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, las principales diferencias entre ambas figuran eran:

  • La limitación temporal que afectaba a las VTAR (no se podían alquilar más de tres meses en el año). En su inscripción en el RTA se debe especificar qué meses son los que se alquila.
  • La imposibilidad de prestar servicios complementarios en las VTAR (desayunos, limpieza diaria, comidas, lavandería, actividades turismo activo, etc.).

Tras la reforma introducida la única diferencia que permanece vigente es la imposibilidad de prestar servicios complementarios en las VTAR, que solo pueden prestar el servicio de alojamiento. Ahora ya durante todo el año. Es necesario resaltar, no obstante, que se ha suprimido de la nueva redacción la palabra “únicamente”, es decir, en el Decreto Ley recoge que presta el servicio de alojamiento, pero no dice “únicamente el servicio de alojamiento”. No podemos decir con certeza qué implica esta supresión. ¿Deja la puerta abierta a prestación de servicios complementarios?. Entendemos que no es el caso, que, aun tras la modificación, las VTAR no pueden prestar servicios complementarios al del alojamiento, porque si esta hubiese sido la intención se habría recogido expresamente en la norma.

A partir de esta modificación ¿continuarán teniendo diferente tratamiento fiscal las Casas Rurales y las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural a partir de ahora?

El tratamiento fiscal de los rendimientos producidos por el alquiler de Casas Rurales ha sido, hasta el momento, muy diferente, basado en las diferencias citadas entre ambas figuras, es decir, que en las VTAR no pueden prestarse servicios complementarios y a que tenían una gran limitación temporal a su alquiler.

De esta manera, mientras que la explotación de una Casa Rural es considerada una actividad empresarial, presumiendo que se trata de una actividad principal del titular  o explotador, realizada con habitualidad y que presta servicios complementarios al del alojamiento; el alquiler para el turismo de una VTAR  no era considerada  actividad empresarial, sino la explotación de un bien inmueble, cuyos rendimientos tenían el tratamiento de rendimientos de capital inmobiliario, y así  debían declararse en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas ( IRPF). En este caso se encuentran también las Viviendas con Fines Turísticos.

Hasta la modificación del Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, estaba claro que no podía existir habitualidad en las VTAR (máximo 3 meses al año). No obstante, a partir de ahora la diferencia de tratamiento fiscal de los ingresos procedentes de las VTAR, con respecto a los generados por las Casas Rurales, se basa solamente en la prohibición que afecta a aquellas de prestar servicios complementarios, pues ya  pueden alquilarse (las VTAR) durante todo el año, (igual que las Viviendas con Fines Turísticos).

¿iIncidirá esta modificación en la migración de muchas Casas Rurales a VTAR?

En general, en la mayoría de las Casas Rurales de categoría básica el único servicio complementario que suelen prestar es el desayuno y la información turística de la zona. No supondrá para estos casos un cambio sustancial transformarse formalmente en VTAR, pudiendo serle más interesante desde el punto de vista fiscal, según el caso.

¿Qué ocurrirá ahora que pueden alquilarlas durante todo el año?. ¿Tendrán, los ingresos procedentes de su alquiler, el mismo tratamiento que los generados por las Viviendas con Fines Turísticos?.

Habrá que esperar a las interpretaciones de la norma y a las directrices de la Agencia Tributaria, pero puede esperarse que reciban un tratamiento igual al de las Viviendas con Fines Turísticos.

A continuación vamos a ver el número de alojamientos y plazas en Córdoba de: CR, VTAR, VFT y Apartamentos.  Como puede apreciarse en el siguiente cuadro, las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural son las más representativas en la provincia, con 308 alojamientos, seguidas de las Casas Rurales, con 277 establecimientos.

No obstante, como veremos en el cuadro siguiente, son las Casas Rurales las que ofertan más plazas, con 2.850, frente a las 2.333 ofertadas por las VTAR. Este dato nos indica, en términos generales que las primeras son de mayores dimensiones.

En el lado opuesto se encuentran las VFT que sólo ascienden a 76, ocupando los apartamentos turísticos, en último lugar (23) por el  momento, en la provincia. Estos dos últimos datos contrastan con los arrojados en la capital. En este caso es muy llamativo el número de VFT que ascienden a 1.464 ocupando el primer lugar en número, muy por encima del resto de alojamientos recogidos en el cuadro.  Tanto las VTAR como las CR son muy poco representativos, datos lógicos al referirnos a la capital, aunque son superiores las VTAR.

A continuación recogemos el número de plazas ofertadas en los diferentes tipos de alojamientos y de establecimientos de alojamiento turístico.

Destacar que el número de plazas ofertadas en casas rurales en la provincia es ligeramente superior al ofertado en VTAR, aunque estas últimas son más numerosas, como hemos podido ver anteriormente.

A diferencia de lo que sucede en Córdoba capital, en la provincia las VFT aún son los alojamientos turísticos menos representados y las que menos plazas ofrecen, a pesar de que ya pueden instalarse en entornos rurales, aunque deben ubicarse en suelo residencial.

Debemos esperar aún para ver qué incidencia tendrá la modificación legal introducida sobre estos datos y analizar si se produce un trasvase importante de Casas Rurales a Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural.

En todo caso, estaremos atentos para contarlo¡

María Serrano, socia de ADEITUR.

Modificaciones de la Ley 13/2011, de 23 diciembre, del Turismo de Andalucía.

Contenidas en el Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía

Se elimina la limitación temporal anual del alquiler para las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural de Andalucía.

Modificación del artículo 3, que  recoge las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en la materia.

Con este nuevo Decreto-Ley se modifica el párrafo e) del apartado 1 de este artículo 3, quedando redactado al siguiente tenor literal:

e) La declaración de Municipio Turístico y la declaración de interés turístico de fiestas, acontecimientos, lugares, itinerarios, rutas, publicaciones, obras audiovisuales y de cualquier otra manifestación, expresión o iniciativa que incida en el turismo de Andalucía y que reglamentariamente se determine

Anteriormente la norma recogía lo siguiente:

e) La declaración de Municipio Turístico, de campos de golf de interés turístico y la declaración de interés turístico de fiestas, acontecimientos, itinerarios, rutas, publicaciones, obras audiovisuales y de cualquier otra manifestación, expresión o iniciativa que incida en el turismo de Andalucía y que reglamentariamente se determine.

En el párrafo modificado ha añadido el concepto de “lugares” y ha eliminado la declaración de “campos de golf de interés turístico”.


Se modifica el artículo 6 de la Ley, que queda redactado como sigue:
  1. La Junta de Andalucía ejercerá sus competencias administrativas sobre el turismo a través de la Consejería que en cada momento las tenga atribuidas.
  • Adscrito a la Consejería competente en materia de turismo existirá el Consejo  Andaluz del Turismo. En este caso elimina la Comisión Interdepartamental en Materia de Turismo
Consecuencia de lo anterior, se suprime el artículo 8 de la
Ley, que contenía la
definición y funciones de la Comisión Interdepartamental en Materia de
Turismo.

Modifica el artículo 11, quedando con la siguiente redacción literal:

1. El Plan General del Turismo constituirá el instrumento básico y esencial en la ordenación de los recursos turísticos de Andalucía.

Cualquier instrumento de planificación que se desarrolle en materia de turismo deberá ajustarse a las especificaciones y directrices que se contemplen en el Plan General del Turismo.

2. El Plan tendrá el siguiente contenido:

a) El diagnóstico de la situación del turismo en Andalucía, tendencias y escenarios previsibles.

b) Las necesidades y objetivos básicos del turismo en Andalucía, con las orientaciones estratégicas generales y por segmentos turísticos.

c) Las prioridades de acción, así como los planes, instrumentos, programas y medidas necesarios para su desarrollo y ejecución.

d) La estrategia de desarrollo turístico sostenible de la Comunidad Autónoma, así como el fomento de los recursos turísticos de Andalucía.

e) La ordenación de la oferta turística en el territorio, identificando los diferentes destinos turísticos, con el fin de garantizar el mayor equilibrio territorial y su sostenibilidad.

f) La delimitación de ámbitos territoriales homogéneos para la ordenación de los recursos y las actividades turísticas.

g) El establecimiento de los criterios básicos del modelo turístico sostenible aplicable a los ámbitos territoriales delimitados en el Plan.

h) Las acciones de seguimiento y evaluación previstas.

i) Cualquier otro contenido que establezca el decreto de aprobación del Plan.

3. El Plan podrá prever, oído el Consejo Andaluz del Turismo, Programas de Recualificación de Destinos y Programas de Turismo Específico.

4. En la elaboración del Plan General del Turismo se dará audiencia a las asociaciones de municipios y provincias, empresariales, sindicales y de consumidores más representativas, así como a aquellas otras entidades legítimamente interesadas.

5. El proyecto del Plan General del Turismo será sometido a información pública y audiencia de las Administraciones Públicas afectadas.

6. El Consejo de Gobierno podrá aprobar, mediante decreto y previa consulta a la Comisión Delegada para Asuntos Económicos e informe del Consejo Andaluz del Turismo y del Consejo Andaluz de Gobiernos Locales, el Plan General del Turismo, el cual será remitido al Parlamento de Andalucía para su conocimiento.

7. La vigencia del Plan General del Turismo será la que determine el decreto de aprobación del mismo, sin perjuicio de su revisión y modificación. El Plan podrá prorrogarse por períodos anuales, con un máximo de tres, por orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de turismo, quedando en todo caso dicha prórroga sin efecto en el momento en que comience su vigencia el nuevo Plan General del Turismo que le sustituya.

8. En el seguimiento del Plan General del Turismo intervendrá también el Consejo Andaluz del Turismo para supervisar su desarrollo y el cumplimiento de sus planteamientos y objetivos.

Se modifica el artículo 12, referido a los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas. Que queda redactado como sigue:
  1. En los ámbitos territoriales establecidos por el Plan General del Turismo, y en desarrollo de sus determinaciones, se podrán aprobar Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas.
  • Los Marcos Estratégicos tendrán al menos el siguiente contenido:

a) El modelo turístico aplicable a cada territorio definiendo los objetivos y estrategias para su desarrollo.

b) La identificación de los recursos naturales, culturales y paisajísticos susceptibles conformar productos turísticos y los criterios básicos para su puesta en valor, uso sostenible y promoción.

c) La evaluación de la incidencia ambiental del modelo turístico propuesto, incluyendo los efectos del cambio climático, y su coherencia con el desarrollo sostenible.

d) La evaluación de necesidades relativas a las infraestructuras, dotaciones y equipamientos que posibiliten el modelo turístico propuesto.

e) El establecimiento de criterios para la implantación de nuevos desarrollos turísticos.

f) La identificación de espacios turísticamente saturados o en peligro de estarlo para el desarrollo y aplicación, en su caso, de Programas de Recualificación de Destinos.

  • Los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas podrán elaborarse con carácter previo a la aprobación del Plan General del Turismo, previa justificación del ámbito territorial correspondiente, así como de las causas que aconsejen esta excepcionalidad, debiendo adaptarse aquéllos a las determinaciones del Plan General del Turismo una vez aprobado.
  • Los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas, una vez sometidos a información pública y audiencia de las Administraciones afectadas, serán aprobados por decreto del Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en materia de turismo y previo informe del Consejo Andaluz del Turismo y del Consejo Andaluz de Gobiernos Locales.
Se suprime el artículo 13 referido a la
Estrategia de Turismo Sostenible de Andalucía. 

Se modifica artículo 28 Servicios
turísticos

Apartado 1, Párrafo b) que queda redactado como sigue:

b) La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados o en la facilitación de servicios de viaje vinculados.

Anteriormente b) recogía: La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados. Por tanto, el Decreto añade: “la facilitación de servicios de viaje vinculado”, como servicio turístico.

Se modifica el artículo 37,  que trataba de: Objeto, fines y naturaleza del Registro de Turismo de Andalucía

Se modifica en su apartado 1, que queda redactado en los siguientes términos:

1. El Registro de Turismo de Andalucía tendrá por objeto la inscripción de:

a) Establecimientos de alojamiento turístico.

b) Empresas que organicen o comercialicen viajes combinados.

c) Guías de turismo.

d) Oficinas de turismo.

e) Empresas organizadoras de actividades de turismo activo.

f) Servicios turísticos que reglamentariamente se determinen.

En su letra b) en vez de Agencias de viajes (como recogía la Ley anteriormente) recoge el término “empresas”.

Se modifica el artículo 42, que trababa de los Establecimientos
en régimen de propiedad horizontal o figuras afines. Queda redactado en los
siguientes términos:

1. En los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación conforme a lo expresado en el artículo anterior.

2. Los establecimientos que disponen de todo o parte independiente del edificio, constituidos en este régimen deben reunir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar mediante nota marginal:

1. La afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento.

2. La cesión del uso de forma permanente a la empresa explotadora.

b) Cada una de las personas propietarias se comprometerá a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato cuya vigencia no será inferior a diez años.

En ningún caso las personas propietarias o cesionarias podrán darle un uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro destino.

A efectos de esta Ley, se considerará uso residencial:

a) El reconocimiento en el contrato a que se refiere el apartado anterior de una  reserva de uso, o de un uso en condiciones ventajosas, a las personas propietarias de las unidades de alojamiento por un periodo superior a dos meses al año.

b) El uso de la unidad de alojamiento por parte de las personas propietarias por un periodo superior al señalado en la letra anterior.

4. Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras de inmuebles a las que se refiere el presente artículo deberán facilitar, a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo, con carácter de oferta vinculante, en el que se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico y demás condiciones establecidas en el presente artículo.

Se modifica el
artículo 48, que trataba de las Viviendas Turísticas de Alojamiento
Rural, que queda redactado como sigue:

«1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquéllas situadas en el medio rural en las que se preste el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización. Reglamentariamente se determinarán los requisitos mínimos de infraestructura que deben cumplir y los criterios de clasificación de las mismas.»

Anteriormente el párrafo 1 recogía lo siguiente:

Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.

Muy importante esta modificación ¿ya no existe limitación temporal en el alquiler de viviendas turísticas de alojamiento rural? ¿Se equipara a casa rural?

Se modifica el artículo 50, que trata de las Empresas
de intermediación turística. 

Queda redactado como sigue:

«1. Las empresas de intermediación turística que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados deberán constituir una fianza en los términos establecidos reglamentariamente.

Cualquier otra actividad de intermediación turística distinta de la organización o comercialización de viajes combinados o de facilitación de servicios de viaje vinculados se considerará actividad con incidencia en el ámbito turístico”.

Anteriormente recogía la Ley: “las empresas de intermediación turística que organicen o comercialicen viajes combinados pertenecerán necesariamente al grupo de agencias de viajes, debiendo, a estos efectos, constituir una fianza en los términos establecidos reglamentariamente.

En la actual redacción, además de incluir en la actividad de intermediación a empresas que faciliten servicios de viajes vinculados en esta definición, elimina la exigencia de que deban constituirse como agencias de viajes.

2. Reglamentariamente se determinarán los requisitos exigidos a las empresas que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados.»

Anteriormente sólo recogía este párrafo 2 “Reglamentariamente se determinarán los requisitos exigidos a las agencias de viajes”. Con la nueva redacción no se habla de agencias de viajes, sino de “empresa que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados”.

Se modifica el artículo 58, Declaraciones de
interés turístico de Andalucía. Queda redactado como sigue:

«1. La Consejería competente en materia de turismo podrá declarar de interés turístico de Andalucía aquellas fiestas, acontecimientos, lugares, itinerarios, rutas, publicaciones y obras audiovisuales que supongan una manifestación y desarrollo de los valores propios y de tradición popular y que tengan una especial importancia como atractivo turístico, conforme a lo que se establezca reglamentariamente.

2. En la declaración de interés turístico de fiestas o acontecimientos se valorarán, especialmente, entre otros requisitos, la existencia de aspectos originales y de calidad que aporten singularidad y su repercusión turística en la Comunidad Autónoma de Andalucía.»

Se modifica el artículo 70, que recoge lo que se considera “Infracciones leves”, en su apartado 6, que queda redactado como sigue:

«6. El incumplimiento de las obligaciones de información dispuestas en el artículo 26 o en la legislación sobre viajes combinados y servicios de viaje vinculados, o el suministro de la misma de forma incompleta.».

Se modifica el
artículo 71, Infracciones graves, en su apartado 13, que queda
redactado en los siguientes términos:

«13. El incumplimiento, por las empresas organizadoras o comercializadoras de viajes combinados, de las obligaciones, relativas a la forma, contenido, modificación o resolución de los contratos, establecidas en la legislación sobre viajes combinados, incluida la sobrecontratación.».

Se suprime la disposición adicional segunda, que contenía la declaración de los campos de golf de interés turístico.

Se incorpora una disposición transitoria sexta que recoge la “Extensión del sistema de garantías” y que se reproduce a tenor literal:

Hasta que no se produzca el desarrollo reglamentario de la presente Ley en materia de garantía de las empresas de intermediación turística, las empresas que organicen o comercialicen viajes combinados deberán constituir una garantía de responsabilidad contractual en los términos previstos en el artículo 11 del Decreto 301/2002, de 17 de diciembre, de agencias de viajes, y suscribir un seguro de responsabilidad civil en los términos previstos en su artículo 12.

Por otro lado, las empresas que faciliten servicios de viaje vinculados deberán constituir una garantía para responder en caso de insolvencia en la forma y cuantía prevista en el artículo 11 del Decreto 301/2002, de 17 de diciembre.»

Se suprime la disposición final primera.

En Córdoba, a 25 de marzo de 2020

María Serrano García (Socia Consultora)

NOTA DE ADEITUR: LOS CUADROS ANTERIORES SE HAN ACTUALIZADO DEBIDO A QUE SE HA DETECTADO UNA ERRATA. ESTO NOS HA PERMITIDO CORREGIR LOS DATOS EN EL TEXTO DEL ARTÍCULO. TODO LO QUE ESTÁ EN NEGRITA HA N SIDO LOS CAMBIOS. (7 de abril de 2020)

La oferta extrahotelera ya supera en número de plazas a la de los hoteles de Córdoba

CORDÓPOLIS

Un estudio de la consultora Adeitur muestra que los apartamentos y viviendas turísticas ya suponen una oferta de alojamiento mayor que la de los hoteles tanto en la provincia como en la capitalJUAN VELASCO -11/12/2019 02:35

Entrada a un apartamento turístico de la ciudad | MADERO CUBERO

Es oficial. El número de plazas extrahoteleras ya supera a la oferta hotelera en Córdoba. En la capital y en la provincia. Los datos, extraídos del Registro de Turismo de Andalucía (RTA) han sido recopilados en las últimas horas por la consultora Adeitur, que los ha puesto a disposición de este periódico.

Según este informe, Córdoba sigue la senda de Málaga y Sevilla, dos puntos en los que la vivienda con fines turísticos y los apartamentos ya suman juntos más oferta de alojamiento que los hoteles. En la provincia y en la capital ya ocurre lo mismo y los hoteles ya tienen menos de la mitad de las plazas.

Concretamente, Córdoba cuenta en estos momentos con un total de 12.520 plazas hoteleras en la provincia, que suponen el 47% de la oferta. El 53% restante lo forman las 7.189 plazas que se ofertan en pisos turísticos, las 1.585 de los apartamentos, las 2.430 de viviendas turísticas rurales, y las 2.952 de los alojamientos rurales.

En la capital, la diferencia se suaviza un poco casi, con 7.261 plazas en hoteles y 7.974 en los alojamientos anteriormente citados. De éstos, de nuevo, la vivienda con fines turísticos, con 6.778 plazas, aglutina la mayoría y no es descabellado pensar que, al ritmo actual, la oferta de esta nueva modalidad de alojamiento turístico acabe superando en número de plazas a la oferta hotelera.

En la provincia, donde los hoteles no son tan habituales, éstos solo aglutinan el 46% de la oferta, mientras que el grueso de las plazas salen de los complejos rurales y los alquileres rurales.

En total, en Córdoba hay un total de 26.676 plazas de alojamiento, repartidas en 2.376 establecimientos. La mayoría, 15.235 plazas y 1.574 establecimientos, están en la capital, que cuenta ya con 1.385 viviendas con fines turísticos (Juan Velasco – CORDOPOLIS)

REVISTA INTERNACIONAL DE TURISMO, EMPRESA Y TERRITORIO

Nº 5, enero-junio de 2019, pp.151-157 ISSN:2530-7134

DOI:10.21071/riturem.v3i1.12080

PÍLDORAS DE CONOCIMIENTO

Cita bibliográfica: Serrano García, Mª. (2019). Diferencias en la ordenación turística y el tratamiento fiscal de las casas rurales, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las viviendas con fines turísticos en Andalucía. Revista Internacional de Turismo, Empresa y Territorio, 3 (1), 151-157. https://doi.org/10.21071/riturem.v3i1.12080

Diferencias en la ordenación turística y el tratamiento fiscal de las casas rurales, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las viviendas con fines turísticos en Andalucía

Differences in tourism regulation and tax treatment of farmhouse, tourist lodging in rural areas and housing for tourist use in urban areas in Andalusia (Spain)

María Serrano García 1*

Resumen

Este trabajo analiza las diferencias conceptuales a nivel de ordenación turística y de tratamiento legal de las diferentes tipologías de alojamientos turísticos particulares en viviendas de estructura unifamiliar en Andalucía, tales como las Casas Rurales (CR), las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR) y las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) en el caso de Andalucía. En los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, lo que ha conllevado la necesidad de una nueva normativa que regule este fenómeno ligado al alquiler turístico y que hay que diferenciar claramente de los servicios y establecimientos turísticos más convencionales y propios de la industria hotelera como también del alquiler de vivienda residencial, de acuerdo con lo establecido en el art. 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuya reforma más reciente somete el alquiler turístico a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial que han de desarrollar las Comunidades Autónomas.

Palabras clave: Ordenación del turismo, fiscalidad alojamientos turísticos, viviendas turísticas particulares, Andalucía, España.

Abstract

This paper analyzes the conceptual differences at the level of tourism management and legal treatment of the different types of private tourist accommodation in houses with a single-family structure in Andalusia, such as the Rural Houses (CR), the tourist lodging in rural áreas (VTAR) and the housing for tourist use in urban areas (VFT) in the case of Andalusia. In recent years there has been an increasingly significant increase in the use of private accommodation for tourism, which has led to the need for a new regulation to regulate this phenomenon linked to tourist rental and that must be clearly differentiated from services and tourist establishments more conventional and typical of the hotel industry as well as the rental of residential housing, in accordance with the provisions of Law 29/1994, of 24 November, on Urban Leases, in whose most recent reform it submits the tourist rental to a specific regime, derived from its sectoral regulations to be developed by the Autonomous Communities.

Keywords: tourism regulation, tax treatment, farmhouse, tourist lodgin in rural áreas, Andalusia, Spain.

1 CoDirectora de la consultoría turística Agencia de Desarrollo Ideas y Turismo (ADEITUR). España. E-mail: info@adeitur.com

Recepción: 05/05/2019                                     Aceptación: 10/06/2019                                   Publicación: 30/06/2019

Este trabajo se publica bajo una licencia de Creative Commons Reconocimiento 4.0 Internacional

  1. El arrendamiento turístico en viviendas particulares y su ordenación turística en Andalucía.

En principio, atendiendo a lo estipulado en el art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial “un uso distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Y especialmente tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

Profundiza, además, la Ley en su artículo 5 recogiendo expresamente que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”. Por tanto, queda claro que el alquiler de viviendas para usos turísticos queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU y éste se regulará por la normativa específica de turismo que le sea de aplicación, atendiendo a las diferentes categorías existentes.

Por último, hemos de hacer referencia a la observación que hace el artículo 5 de la LAU en cuanto a las exclusiones del ámbito de aplicación de la misma referidas a ”la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada”, si bien en el caso de Andalucía el artículo 5 b) del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que regula las viviendas con fines turísticos recoge la posibilidad del alquiler por habitaciones, sin que se haya contemplado debidamente este supuesto (alquiler por habitaciones o alojamiento compartido) en la tipificación de las exclusiones recogida en el art. 5 de la LAU.

En lo que respecta a la normativa sectorial aplicable a las tres tipologías de alojamiento citados en Andalucía (CR, VTAR y VFT), es preciso señalar que la norma que regula las VFT es relativamente nueva (Decreto 28/2016 de 2 de febrero), siendo la normativa que recoge los alojamientos rurales mucho más antigua. Esto es así porque esta última recogió un fenómeno que comenzó hace décadas con el boom del turismo rural y la explotación como alojamientos turísticos de inmuebles (cortijos, haciendas, lagares, casas de pueblo, casas de aperos, etc.) ubicados en entornos rurales, buscando una diversidad económica local y una complementariedad de rentas, además de una nueva fórmula de revalorización del patrimonio rural familiar.

Centrándonos en las diferentes tipologías de alojamiento para el turismo analizadas, comenzaremos señalando que la CR y la VTAR son dos tipologías de alojamiento rural que tienen aspectos comunes, pero también algunas diferencias muy importantes. Aunque a ambas tipologías de alojamiento se les exige los requisitos contenidos en el Decreto 20/2002 de 29 de enero de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo ( Anexo II y III ), desde el punto de vista jurídico y fiscal no tienen el mismo tratamiento. Y de la misma manera las VFT tienen un tratamiento diferente, a efectos fiscales, que las CR.

Las viviendas con fines turísticos (VFT) recogidas en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, son consideradas un servicio turístico más. En este Decreto se excluían de su ámbito de aplicación las viviendas situadas en el medio rural, recogiendo la norma que, en este caso, es decir en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularían por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011 (VTAR) y por el Decreto 20/2002. No obstante, esta exclusión ha quedado anulada por el Decreto 26/2018, de 23 de enero, en cuya Disposición Final Primera incluye una modificación del Decreto 20/2002, que añade un tercer párrafo al artículo 9 para incluir la tipología de las viviendas con fines turísticos en el medio rural, en el caso de que el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos para las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR). Sin embargo, añade que, en este caso, las mismas no podrán comercializarse como alojamiento rural y se regirán por lo dispuesto en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero ya citado. No obstante lo anterior, al exigir el Decreto 28/2016 que las VFT deben estar ubicadas en suelo residencial urbano, entendemos que este requisito también es exigible para las ubicadas en entornos rurales, por lo que no sería posible instalarla en núcleos diseminados.

Una diferencia relevante entre las CR y las VFT con respecto a la vivienda turística de alojamiento rural (VTAR), es que a esta última se le impone un periodo máximo anual para alquilarla con fines turísticos. Ya en el Decreto 20/2002 se exige que debe comunicarse obligatoriamente dicho periodo de apertura anual. No obstante, en este Decreto no se concreta el límite temporal, aunque sí se afirma que debe ser inferior al año, recogiendo el artículo 19 que “su utilización temporal o estacional, o ser ocupadas ocasionalmente, una o más veces a lo largo del año”. Esta limitación genérica se concreta posteriormente en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía (BOJA núm. 255, 31 de diciembre), en su artículo 48.1, donde se establece el plazo máximo de explotación, señalando que no podrá ser superior a tres meses en todo el año. Para las CR y VFT, como se ha señalado, no existe limitación temporal al alquiler.

Con respecto a los servicios que pueden prestar estos alojamientos, hay que diferenciar el hecho de que en las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural y las VFT sólo puede prestarse el servicio estricto de alojamiento (Ley 12/1999, Decreto 20/2002, Ley 13/2011 de 23 diciembre y Decreto 28/2016, de 2 de febrero). En el supuesto de las Casas Rurales, en cambio, además del servicio de alojamiento ha de prestarse algún otro servicio complementario como el de información turística, lavandería, desayunos, comidas, actividades de turismo activo, etc..

Atendiendo a la definición dada en la Ley 12/1999 de 15 de diciembre, son casas rurales “aquellas edificaciones situadas en el medio rural que presentan especiales características de construcción, ubicación y tipicidad, presten servicios de alojamiento y otros complementarios, y figuren inscritas como tales en el Registro de Turismo de Andalucía” . Esta definición es ampliada en el artículo 15 del Decreto 20/2002, señalando número de plazas máximo y otras exigencias. Por su parte, el artículo 13 de este mismo Decreto recoge una enumeración, no exhaustiva, de lo que se considera servicios complementarios a prestar por esta tipología de alojamiento rural.

Analizado lo anterior, nos parece curioso el dato de que para las VFT se exige como requisito que deben disponer de “información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos”. Mientras tanto, si analizamos el Decreto 20/2002, en su artículo 13, recoge para los alojamientos turísticos en el medio rural como servicios complementarios, entre otros, de manera escueta, los de “información referente a los recursos turísticos de la comarca”. Por tanto, con respecto a las VFT la normativa incorpora este servicio como un requisito a cumplir y en las casas rurales y VTAR como un servicio complementario opcional.

Desde el punto de vista de las plazas permitidas en cada tipología de las analizadas, también hay diferencias cuantitativas. Por su parte las VFT, que podrán alquilarse completas o por habitaciones, no podrán superar las 15 plazas en el primer caso, y las 6 plazas en el segundo. Por su parte, tanto las casas rurales, como las VTAR, podrán ofertar un máximo de 20 plazas, pero en ambos casos no pueden existir más de 3 viviendas en el mismo edificio que se alquilen.

  • El tratamiento fiscal de los alojamientos turísticos particulares

Desde el punto de vista fiscal existen importantes diferencias entre las tipologías analizadas, siendo la casuística muy variada en cuanto a su gestión o explotación. En este terreno recomendamos consultar cada caso concreto con profesionales del sector o con la Agencia Tributaria, porque es relativamente frecuente encontrarnos con planteamientos o informes un tanto diferentes e incluso parcialmente contradictorios.

En el propio preámbulo del Decreto 28/2016 se recoge expresamente que “constituye el objeto de este Decreto regular las viviendas que ofertan el servicio de alojamiento turístico a fin de establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad para las personas usuarias turísticas, servicio que, al igual que en las viviendas turísticas de alojamiento rural, previstas en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 diciembre, y a diferencia de los establecimientos de alojamiento turístico, recogidos en el artículo 40 de la misma (Casa Rural), no supone, con carácter general, la actividad principal de la persona propietaria”. Este texto recoge con claridad que tanto la explotación de VTAR como de las VFT no son la actividad que genera la principal fuente de ingresos del titular. Por su parte, en la regulación específica de las VTAR, (artículo 48 de la Ley 13/2011 y 19 del Decreto 20/2002), en las que exclusivamente se puede prestar el servicio de alojamiento y con carácter temporal u ocasional, no se hace ningún tipo de mención a su carácter empresarial, coincidiendo, pues, con lo recogido expresamente en el preámbulo del precitado Decreto 28/2016. Entendemos que este tratamiento no empresarial de las VTAR está estrechamente vinculado con su limitación temporal (no más de 3 meses al año) y la no prestación de servicios complementarios.

Por su parte, en la Ley 13/2011, art. 41, al referirse al principio de unidad de explotación de los establecimientos de alojamiento turístico recogidos en el art. 40, entre los que se encuentra la casa rural, se habla en varios apartados de que este tipo de alojamiento debe ser explotado bajo el principio de unidad de explotación, citando en su texto los términos “empresa explotadora”, “empresa que gestiona”, etc. Se evidencia, en principio, y por tanto, en la redacción del mismo que la explotación de una casa rural es considerada una actividad empresarial.

En conclusión, podemos afirmar que mientras que la explotación de un Casa Rural es considerada una actividad empresarial, porque es considerada una actividad principal del titular o explotador y debe prestar algún servicio complementario al del alojamiento; el alquiler para el turismo de una VTAR y de una VFT no es considerado propiamente como una actividad empresarial, sino como la explotación de un bien inmueble, cuyos rendimientos son considerados rendimientos de capital inmobiliario y así se deberán declarar en la declaración anual del IRPF. En el caso de las VTAR, queda claro que no existe habitualidad, lo que justifica este tratamiento fiscal, mientras que en el caso de las VFT no existe limitación temporal al alquiler, produciéndose la característica de la “habitualidad”, tal como aparece recogido en el artículo 3 del Decreto 287/2016, que las define como “aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.

Derivado de lo anterior es el hecho de que las obligaciones laborales y de seguridad social, también sean diferentes entre estas figuras turísticas. Para la explotación de Casa Rural se exige, en términos generales, el alta en la Seguridad Social del titular o explotador en el régimen especial de trabajadores por cuenta propia o de autónomo, no siendo exigible para los titulares de las VTAR, ni para los de las VFT que explotan las mismas. Entendemos, en estos dos últimos casos, que ello es consecuencia de no considerar su explotación la actividad principal del titular y no poder prestar servicios complementarios.

Según el análisis anterior pudiera plantearse, no obstante, alguna duda en la diferencia de tratamiento fiscal entre la explotación de una casa rural que no preste servicios complementarios propios de la hostelería, sin ningún trabajador contratado y sin ningún local afecto a su gestión (por ejemplo, con prestación única de servicio de información turística pasiva con folletos o material promocional o con servicio de lavandería contratado con terceros sin medios propios) y la de una VFT, en ambos casos gestionadas por el titular. Si partimos de que el alquiler turístico de las VFT se contempla como un servicio turístico de alojamiento, remunerado y realizado con habitualidad, puede resultar, en ocasiones, difícil establecer una diferenciación clara, desde el punto de vista económico, entre este supuesto y la explotación de una casa rural que no preste ningún servicio complementario asimilable a los de carácter empresarial hostelero y si se justifica, además, en este último caso, que no constituye la actividad económica principal del titular, como de hecho, así ocurre, en muchas zonas rurales. En este sentido, hemos de recordar que la normativa considera sólo que se generan rendimientos propios de actividades económicas cuando éstos son obtenidos por un perceptor que tenga contratada, al menos, a una persona a jornada completa (según establece el artículo 27 de la Ley del IRPF), o aún no teniéndola, preste servicios propios de la industria hotelera.

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  • La aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Respecto de la aplicación del IVA que pudiera afectar al alquiler turístico, comenzaremos diciendo que la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) recoge qué operaciones están sujetas a este impuesto y cuales están exentas. De esta forma, en su artículo 20.1, apartado 23º b, en concreto, recoge que están exentas de IVA la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute (el arrendamiento o cesión a cambio de precio) que recaigan sobre edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Esta exención no comprenderá (letra e, art. 20, apartado 23º) los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restauración-comidas, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Por tanto, cuando se presten estos servicios complementarios la persona o entidad que arrienda tiene la obligación de emitir factura con IVA al usuario de la misma. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10%.

Partiendo, pues, de que siempre que se presten servicios propios de la industria hotelera hay que emitir factura con IVA, en la práctica podemos encontrar diferentes situaciones, en función de las personas que intervienen en el alquiler de la vivienda:

  1. El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso el titular del inmueble está obligado a emitir factura con su correspondiente IVA si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera (Casa Rural con servicios complementarios). Si no se prestan estos servicios, el alquiler estaría exento de IVA. Este sería el caso del alquiler de las VTAR y las VFT, en las que no puede prestarse servicios complementarios.
  • El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa que la gestiona para el alquiler turístico). En este caso el propietario del inmueble emitirá la factura a la empresa que gestiona la misma, que llevará el IVA del 21%. Por su parte, la empresa que gestiona o explota la vivienda, deberá emitir factura al cliente o usuario final. Esta factura llevará un IVA del 10%, sólo si presta servicios propios de la industria hotelera, estando exenta si no los presta. Estos casos son más frecuentes en los apartamentos turísticos, pero en los alojamientos rurales en viviendas unifamiliares suele ser la persona titular, generalmente, quien los explota directamente, y en el art. 41 de la Ley 13/2011, en el caso de las casas rurales, expresamente se recoge que sea el titular u otra persona con título suficiente.
    • El propietario alquila la vivienda al usuario final o cliente, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente. En este caso el alquiler lo está haciendo el propietario directamente al cliente, pero hay un intermediario (empresa), no considerado “empresa gestora” (Booking, Toprural, etc.) que cobra una comisión. En este caso el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que haya negociado con éste. Esta factura llevará el 21% de IVA. Por su parte, el propietario emitirá factura al cliente final con un 10% de IVA, en el caso en que se presten servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta, estará exenta esta operación, como hemos dicho anteriormente.

Teniendo en cuenta lo anterior, podemos ver que la diferencia de tratamiento respecto del IVA radica en que se presten o no servicios que tengan la consideración de servicios complementarios propios de la industria hotelera. Llegados a este punto resulta conveniente profundizar en qué se consideran servicios complementarios propios de la actividad de hospedaje y hostelería. Como hemos recogido anteriormente, la LIVA, art. 20, apartado 23º letra e), considera servicios complementarios los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Y en relación con ello, las consultas realizadas a la DGT nº V0081.16 y V0575.15, recogen que “la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración”.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Centrándonos en las tipologías de CR y VTAR (alojamientos rurales) el art. 12 del Decreto 20/2002 de 29 de enero) señala, en concreto, como servicios mínimos que deben prestarse la limpieza de habitaciones y cambio de lencería de cama y baño a la entrada de nuevos turistas. En el mismo sentido se expresa el art. 6 del Decreto 28/2016 de 28 de febrero que regula las Viviendas con Fines Turísticos, recogiendo como requisito y servicio común la “limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes”. Queda claro pues, que no son considerados servicios complementarios propios de la industria hotelera la limpieza y cambio de lencería a la salida y entrada de clientes en ninguna de las tres tipologías, lo que debe tenerse en cuenta a los efectos de la no aplicación del IVA.

4. La inclusión en los epígrafes del Impuesto de Actividades Económicas (IAE).

Con respecto al encuadre en el epígrafe de I.A.E. que corresponda, hemos de insistir en que es preciso atender a la casuística concreta que nos encontremos y en la conveniencia que el propietario o explotador de este tipo de viviendas turísticas se sienta acompañado en el proceso de poner en marcha un alojamiento turístico exitoso de profesionales del sector turístico y de otros expertos en materia fiscal para evitar problemas derivados de una mala información.

A continuación, pasamos a recoger dos situaciones genéricas y bien diferenciadas, que nos pueden servir de orientación al respecto. Por un lado, las tarifas del IAE clasifican, en la Agrupación 68 de la sección primera, el “servicio de hospedaje”. Dentro de dicha Agrupación, se encuentra el Grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se incluyen aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping. Atendiendo a la regla 4ª de la instrucción para la aplicación de las Tarifas de IAE, tienen cabida en este epígrafe los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados anteriormente. En principio, éste sería el epígrafe al que se acogerían tanto las Casas Rurales como las VTAR.

Por su parte, respecto al encuadre en las tarifas de IAE de las VFT cuando son explotadas por el propio titular, sin prestación de ningún servicio complementario al alojamiento, (no entendiendo por tal la limpieza y cambio de ropa de hogar a la entrada de nuevo cliente), la propia regla 4ª de la instrucción para la aplicación de las Tarifas de IAE citada anteriormente recoge que “el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”. Por su parte la Resolución vinculante V0898-17 (posterior al Decreto 28/2016) recoge que el epígrafe 861.1 de “Alquiler de viviendas, comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda (nota 1ª). Añade, asimismo, que este epígrafe no faculta para ejercer la actividad de prestación de servicios de limpieza, cambio de ajuar, etc., de la vivienda alquilada, actividad que estaría encuadrada en el grupo 685. Pudiera plantear, no obstante, alguna duda el encuadre de las VFT, explotadas por el propio titular en el epígrafe 861.1, puesto que habla de alquiler de inmuebles destinados a vivienda, que no es el caso de las VTF, ya que las mismas se dedican al alquiler turístico.

En cualquier caso, una vez encuadrada la actividad en el epígrafe que corresponda, hay que recordar que el artículo 82.1 c) TRLRHL, recoge que están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Esta exención implica la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pudiera corresponder cumplimentar al sujeto pasivo.

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