Categoría: Normativa Turística



Si está pasando por tu mente comprar un apartamento para alquilarlo como Alojamiento Turístico o  alquilar tu apartamento a turistas en la comunidad autónoma de Andalucía , es importante que no des ningún paso sin cumplir con la normativa de aplicación que regula este tipo de Alojamientos Turísticos.

¿Qué tipo de Alojamiento son los Apartamentos Turísticos?

Los apartamentos son un tipo de establecimientos de alojamiento turístico regulado específicamente en el Decreto 194/2010.

¿Cuál es la legislación que regula este tipo de Alojamiento?

Recorrido por la normativa. Este establecimiento de alojamiento ya se recogía en la Ley de 12/1999 de 15 de diciembre del Turismo y, posteriormente, se regula en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Esta Ley de Turismo de Andalucía del año 2011, vigente, supone una adaptación a las nuevas circunstancias del sector y al marco normativo actual establecido. Así, responde a lo establecido en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y a la regulación de las competencias de las Administraciones Locales establecida por la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía, que exigía una revisión de la normativa turística. Esta ley 13/2011  deroga la Ley 12/199, de 15 de diciembre,  en lo que la contradiga o se opongan a lo establecido ella.

Entre la publicación de ambas leyes se publica el Decreto 194/2010 de 20 de abril, que regula este tipo de alojamiento de forma exhaustiva y precisa.

Por tanto, en el año 2011, estas eran las dos normas que regulaban la figura de los apartamentos turísticos.

Posteriormente hubo modificaciones a este Decreto, recogidos en la Orden de 16 diciembre del 2013, en el Decreto 28/2016 de 2 de febrero y en la Orden de 11 noviembre del 2016.

RECORRIDO POR LA LEGISLACIÓN APLICABLE A APARTAMENTOS TURÍSTICOS, EN ANDALUCÍA.

Ley 12/1999, de 15 de diciembre de turismo (derogada en todo lo que contradiga a la Ley 13/2011)

Comenzaremos por lo establecido para los apartamentos turísticos en el artículo 38 de la Ley 12/1999, donde los define como: “un tipo de establecimiento de alojamiento turístico y  son aquellos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos, debiendo disponer del mobiliario y de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento”.

Ya en esta norma se establecen los parámetros básicos definitorios de este establecimiento de alojamiento turístico, aludiendo, entre otros requisitos, al hecho de que deben estar compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento, excluyendo de esta categoría el supuesto de una unidad alojamiento.

Ley 13/2011 de 23 de diciembre de Turismo.

Por su parte, en el artículo 44 de la Ley 13/2011, al definir qué es el establecimiento de apartamento turístico, se pronuncia en el mismo sentido, que el anterior, recogiendo los requisitos siguientes:

1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.

2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.

3. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:

a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.

b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.

4. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación, debiendo cumplir, además, los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.

Esta definición profundiza en las características, incluyendo que se clasifican en dos grupos y que el conjunto de unidades de alojamiento necesarias se concreta en 3 o más unidades. Más adelante definiremos qué es una unidad de alojamiento.

¿Qué ocurre cuando se trata de 1 o 2 unidades de alojamiento?

¿Qué normativa se le aplica?.

Pues en este caso se aplica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, para Viviendas con Fines Turísticos, teniendo la misma consideración y consecuencias fiscales que éstas.

Decreto 194/2010 de 20 de abril de Establecimientos de Apartamentos Turísticos.

Debemos tener en cuenta, que este Decreto entró en vigor cuando aún no se había publicado la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No obstante, analizaremos a continuación, el contenido del Texto Consolidado del Decreto 194/2010 elaborado por la Consejería de Turismo, que ya tiene en cuenta lo preceptuado en la Ley 13/2011 y otras modificaciones posteriores como las contenidas en la Orden de 16 diciembre del 2013, y las del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.

Hasta la publicación de este Decreto, Andalucía carecía de una regulación específica y exclusiva para  los apartamentos turísticos. Este Decreto 194/2010 viene a dar cumplimiento al mandato de desarrollo reglamentario dispuesto en el artículo 38.3 de la Ley 12/1999, de regular los términos concretos en los que los apartamentos deben ponerse a disposición del cliente.

Artículo 1. Objeto, ámbito de aplicación y definiciones

El artículo 1.2 b) del Decreto 194/2010 los define de la siguiente manera: “el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.

Requisitos de los Apartamentos Turísticos

Las características o requisitos  de este tipo de establecimiento de alojamiento turístico son:

  1. Destinados a prestar servicio de alojamiento.
  2. Compuesto por un conjunto de unidades  de alojamiento,que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.Se exige que cuente con cocina propia cada una, pudiendo, o no, estar integrada la misma en el salón-comedor.
  3. Explotados en común por una misma persona titular (o empresa). La titularidad para la explotación no tiene por qué ser la propiedad del mismo, sino cualquier otro título suficiente en derecho para gestionar con fines turísticos el conjunto de unidades de alojamiento que conforman establecimiento.

A continuación, vamos a desglosar cada una de los requisitos o características de este tipo de establecimientos de alojamiento turístico.

1. Servicio de Alojamiento.

Como hemos visto, es una de las características definitorias de los apartamentos es que presten servicio de alojamiento.

Pero:

¿Pueden prestarse en los apartamentos servicios complementarios?.

Atendiendo a lo recogido en el artículo 5.5 entendemos que pueden prestarse otros servicios complementarios al del alojamiento en los apartamentos, ya que recoge expresamente que: “Cuando en el establecimiento de apartamentos turísticos se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, se deberá informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, en cada unidad de alojamiento se pondrá a disposición de las personas usuarias material impreso con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas responsables de su prestación”.

2. Conjunto de Unidades de Alojamiento

¿Qué es una unidad de alojamiento?

Se define en el artículo 1. 2 a) como «la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo del usuario, compuesta como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño o aseo».

¿Cuántas unidades de alojamiento son necesarias para considerarse establecimiento de alojamiento turístico?

El artículo 9 recoge que deben componerse de 3 o más unidades de alojamiento cuando define estos establecimientos, atendiendo a su clasificación, tanto para el grupo Edificios/Complejos, como para el Grupo Conjuntos.

  • Pertenecen al grupo edificios/ complejos «aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación«
  • Pertenecen al grupo conjuntos » son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos«.

Como hemos señalado anteriormente, no se aplica este Decreto, ni, por tanto, constituye establecimiento de alojamiento turístico, la explotación de 1 o 2 unidades de alojamiento, entendiéndose en este caso que se regulan como Viviendas con Fines Turísticos.

3. Explotados en común por una misma persona titular

Esta principio de unidad de explotación para los establecimientos de apartamentos turísticos ya aparecía recogido en el art. 38 de la  Ley 12/199, así como en el artículo 44.4 de la Ley 13/2011.

Esta exigencia se detalla en el artículo 5 de este Decreto: Cada establecimiento de apartamentos turísticos se someterá, en todo caso, al principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a un único titular. Añadiendo en su punto 4 que  éste habrá de asumir continuadamente la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento del establecimiento.

¿Debe coincidir el titular de la explotación con la propiedad de los apartamentos?

El titular de la explotación NO tiene por qué coincidir con la propiedad de los apartamentos, sino que puede ser un tercero, una empresa especializada en la actividad de gestión y comercialización de alojamientos turísticos, que suscriba el correspondiente contrato con la propiedad para estos fines.

Esta empresa titular de la explotación de los apartamentos será la responsable de cualquier incidente derivado del alquiler de los mismos y la que debe instar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

¿Qué se entiende por Empresa explotadora?

Este tema se aborda en el artículo 4, recogiendo que tendrán la consideración de empresas explotadoras de establecimientos de apartamentos turísticos las personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los apartamentos, que presten de forma habitual y profesional servicios de alojamiento en los mismos facilitando, mediante precio, uso o disfrute ocasional de los mismos a las personas usuarias y que consten como tales en la inscripción de los correspondientes establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.

¿Cuando se considera habitualidad en la prestación de servicios de alojamiento?

Se presumirá la habitualidad cuando se ofrezca la prestación del servicio de alojamiento a través de cualquier medio de difusión o publicitarioo cuando se facilite alojamiento en una o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.

En este caso difiere de las VFT para las que se presume habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, entendiendo como tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos, entendiéndose en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos (VFT), como hemos recogido anteriormente.

Clasificación de los Establecimientos de Apartamentos Turísticos.

Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican obligatoriamente en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades (artículo 8).

GRUPOS EN LOS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Existen dos Grupos, que son los dos siguientes (artículo 9):

  • Edificios/complejos: Pertenecen al grupo edificios/ complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de “edificio de apartamentos turísticos” o “complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.
  • Conjuntos: Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.

Esta clasificación en estos dos grupos también se recoge en el artículo 44.3 de la Ley 13/2011, como vimos en inicio.

CATEGORÍAS EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Respecto a las categorías, los apartamentos se clasifican por “llaves”, desde una llave hasta cuatro llaves (Artículo 11).

  1. Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/ complejos se clasifican en las categorías de cuatro, tres, dos y una llaves.
  2. Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjuntos se clasifican en las categorías de dos y una llaves.
MODALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Las Modalidades, que dependen del lugar en el que se ubiquen, son las siguientes (art. 12):

a) Playa.

b) Ciudad.

c) Rural.

d) Carretera.

ESPECIALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Las especialidades, por su parte, son de carácter voluntario y encontramos las siguientes:

  • Atendiendo a las características arquitectónicas: Monumentos e inmuebles protegidos.
  • Atendiendo a los servicios prestados y a la tipología de la demanda a la que se dirija: de naturaleza, deportivos, familiares,

Es importante resaltar que los establecimientos de apartamentos turísticos están afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico desde el momento que se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda.

A continuación recogemos, escuetamente, otra normativa posterior que ha venido a modificar diferentes aspectos de los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía, por lo que habrá que tener siempre en cuenta estos cambios para iniciar o transformar un proyecto de apartamentos.

Orden de 16 diciembre del 2013,por la que se modifican varios anexos del  Decreto 194/2010.

Esta Orden introduce algunas modificaciones respecto a requisitos y especialidades de los apartamentos turísticos, en los siguientes Anexos del Decreto 194/2010: Anexo I, título del Anexo III, y Anexo IV.

Decreto 28/2016,  de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010.

En este Decreto se introducen modificaciones para adecuarse a la Ley 13/2011, respecto a la definición de los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo Conjuntos.

  • Se flexibilizan distintos requisitos relativos a la acreditación de la unidad de explotación y a la exhibición de las placas identificativas.
  • Se incorpora la especialidad casas-cueva vinculada a la modalidad ciudad.
  • Recoge los requisitos relativos a la clasificación cuyo cumplimiento puede ser objeto de exención para los establecimientos del grupo conjuntos, compensándolos mediante la oferta de determinados servicios complementarios o condiciones adicionales, según lo contenido en el Anexo VI del Decreto 194/2010. De esta manera, se da un trato similar a los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto respecto a los del grupo edificios/complejos, para los que ya se preveía este régimen de exención.

Orden de 11 de noviembre de 2016.

Esta orden modifica el ANEXO I, ANEXO V y ANEXO VI del Decreto 194/2010, de 20 de abril.

Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.

Por último, con la entrada en vigor del DECRETO-Ley 2/2020 de 9 de marzo  se reforma la Ley 13/2011 en múltiples artículos, afectando a la figura de los establecimientos de apartamentos turísticos. En este sentido se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal. De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 queda con el siguiente texto: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.

Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría, superando limitaciones anteriores incluidas en la normativa.

Si estas pensando en dar de alta tu Alojamiento Turístico y no sabes por dónde empezar ponte en contacto con nosotros, te asesoraremos y ayudaremos en todo el proceso. ¡consulta nuestros servicios sin compromiso!.

Artículo elaborado por: María Serrano García. Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística. Julio 2020.

CONVIVENCIA EN UN INMUEBLE DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y OTROS DE USO PRIVADO

En este artículo queremos hacer un breve recorrido por la normativa turística aplicable al régimen de propiedad horizontal en los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía.

Se realizará el recorrido atendiendo a un orden cronológico de la misma, hasta terminar en la última modificación introducida por el Decreto 2/2020 de 9 de marzo.

 Aunque he pretendido realizar un recorrido jurídico, es inevitable llegar a una reflexión profunda  sobre la necesidad de encontrar un modelo de desarrollo turístico, que alcance una cómoda convivencia entre la comunidad local y la comunidad turística.

Legislación aplicable

Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Comenzaremos por lo recogido en el artículo 11.3 del Decreto 194/2010 recoge que en los establecimientos de apartamentos turísticos situados en suelo no urbanizable, no será posible, en ningún caso, realizar la división horizontal de dichos establecimientos. Por tanto, aquellos apartamentos rurales que se encuentren en suelo rústico no sería posible acogerse a este régimen de propiedad horizontal.

Añade este Decreto, en su punto 4, que en suelos clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o suelo urbanizable en los que se permita la implantación de establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos, (ocupan la totalidad del edificio o parte independiente) se permitirá la división horizontal de los mismos sin que, en modo alguno, las nuevas fincas registrales que resulten puedan ser coincidentes con una unidad de alojamiento.

Por tanto, mientras que en suelo no urbanizable, no es posible la división horizontal de estos establecimientos, en suelo urbano o urbanizable sí es posible la división horizontal pero cuando pertenezcan al Grupo Edificios/complejos, es decir, cuando ocupen la totalidad del edificio.

Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Posteriormente, la Ley 13/2011, artículo 42, establece lo siguiente respecto de la propiedad horizontal y a los apartamentos:

42.1: “Únicamente se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas, o de tres llaves ……”.

Por tanto sólo podrían constituirse en este régimen los del grupo edificio/complejos que son los que pueden tener esta categoría, quedando fuera los del grupo Conjuntos.

Atendiendo a ambas normas, en esos momentos,  sólo podrían acogerse al régimen de propiedad horizontal los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificio/complejos de 3 o más llaves, ubicados en suelo urbano o urbanizable.

Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Posteriormente, en el Decreto 28/2016, se introduce una modificación en aras a aclarar los supuestos en los que se permite que los establecimientos de apartamentos turísticos se constituyan en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.

Pretende este Decreto compatibilizar lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, que exige una categoría mínima de tres llaves para constituirse en régimen de propiedad horizontal, (con lo cual sólo podrían hacerlo los del grupo Edificios/Complejos), con lo señalado en su artículo 44.3.b) de la misma Ley, que permite la existencia de establecimientos que ocupen partes no independientes de edificios (Grupo Conjuntos).

Por tanto, con este Decreto, los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos podrán ya constituirse también en régimen de propiedad horizontal (artículo 12.4 de la ley 13/2011), mientras que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificios/complejos, sólo podrán hacerlo cuando ostenten una categoría mínima de tres llaves.

Igualmente permite que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos puedan situarse sobre suelos calificados como de uso característico turístico y terciario, ya que sobre los mismos no está permitido el uso residencial.

Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.

Con la última modificación introducida por el DECRETO 2/2020 de marzo que reforma la Ley 13/2011, se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal.

De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 recoge lo siguiente: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.

Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, queda claro que se refiere a cualquier establecimiento de alojamiento, por tanto incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría.

Recordemos que en la redacción dada, antes de la modificación citada, a este artículo en la ley 13/2011 sólo podrán constituirse en este régimen los apartamentos del grupo edificios/complejos cuando tenían mínimo 3 llaves. Posteriormente, el Decreto 28/2016 amplió esta posibilidad al grupo conjuntos, pero para el grupo edificios/complejos mantuvo la exigencia de 3 llaves mínimo.

Por tanto, con esta última modificación, actualmente, en un mismo edificio pueden coexistir dos regímenes de propiedad horizontal, la originara del propio del edificio y otro régimen de propiedad horizontal diferente que afecte sólo a tres o más unidades de alojamiento destinados al uso turístico.

Ello siempre que todos los propietarios de las unidades de alojamiento (de las destinadas a uso turístico) estén de acuerdo en ello.

En todo caso se mantiene la exigencia de unidad de explotación, por lo debe ser una misma empresa la que, con el correspondiente contrato, explotará para fines turísticos todas las unidades que integren el establecimiento de alojamiento turístico en cuestión (3 o más unidades de alojamiento).

Llegados a este punto, considero importante resaltar la discrepancia de intereses que puede tener lugar entre los propietarios de apartamentos para uso residencial y la explotación de otros para uso turístico, cuando ambos se ubiquen en el mismo inmueble.

Esta contraposición de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística, ya se ha puesto de manifiesto determinadas zonas turísticas y destinos, provocando reacciones en contra por parte de los residentes que ven alterada su estancia vacacional o sus hábitos en su vida normal. Esta reacción guarda relación con otro concepto que ha aflorado en el ámbito de la gestión turística y es el de “turismofobia”.

En este sentido, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que recoge qué facultades tienen la Junta de Propietarios con respecto a la explotación de apartamentos turísticos en su inmueble.

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Pero.. ¿Podrá la Junta de Propietarios prohibir la explotación para el turismo de determinados pisos en su inmueble?

Lo que la norma recoge es que las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas  o de cierto control respecto de la explotación turística de determinados pisos/apartamentos de su inmueble: “podrán acordar limitaciones o condiciones” para el ejercicio de la actividad turística en su inmueble.

Como vemos no recoge expresamente que puedan prohibir dicha actividad por un acuerdo. Habrá que estar a la jurisprudencia para determinar la capacidad y alcance de estas limitaciones al ejercicio de la actividad turística en el inmueble.

En todo caso la adopción de estos acuerdos restrictivos o condicionantes fundamentarse en la preservación del interés general y demostrar que la explotación turística daña este interés general.

Queremos concluir con una llamada de atención sobre la importancia de arbitrar mecanismos e instrumentos que permitan esa convivencia de la que hablábamos en principio, para que la comunidad local no se posicione en un rechazo a la actividad turística, sino que la perciba como una vía hacia un modelo de desarrollo turístico sostenible, que propicie un reparto equitativo de la riqueza.

Artículo elaborado por María Serrano García (Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística). info@adeitur.com

Nueva Clasificación de los Establecimientos Hoteleros.

UN SISTEMA DE VALORACIÓN POR PUNTOS PARA CLASIFICAR LOS HOTELES.

El nuevo Decreto-Ley 13/2020 de 18 de mayo, que recoge otras medidas extraordinarias y urgentes ante la pandemia de laCovid-19, modifica la clasificación existente hasta la fecha, para los establecimientos hoteleros en Andalucía.

Se justifica esta modificación en la necesidad de adaptarse mejor a las demandas del actual mercado turístico, ya que la normativa que regulaba los establecimientos hoteleros en Andalucía es del año 2004.

Nueva clasificación de Establecimientos Hoteleros

Esta nueva norma distingue 5 grupos de establecimientos hoteleros:

  • Hoteles
  • Hoteles-apartamentos
  • Hostales
  • Pensiones
  • Albergues

Las categorías continúan identificándose por estrellas. Para hoteles y hoteles-apartamentos son de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas, para hostales son de 1 y 2 estrellas, estableciendo categoría única para pensiones y albergues. Por su parte, las modalidades son: Playa, Rural, Ciudad y Carretera.

La principal modificación recogida en este Decreto Ley es el sistema y  los parámetros para la Clasificación de estos establecimientos hoteleros para incluirlos en uno de los grupos mencionados y la obtención de las estrellas que corresponda. 

De esta manera, se clasificarán atendiendo a un sistema que vendrá determinada por el cumplimiento de una serie de requisitos e infraestructura de carácter obligatorio, más la valoración (puntuación) de otros requisitos de carácter opcional.

El cumplimiento de los requisitos obligatorios, más la suma de los valores de los opcionales que se implementen, determinará grupo, categoría y modalidad del establecimiento.

Los primeros requisitos se corresponden a exigencias de infraestructuras físicas, mientras que los segundos están relacionados con servicios para la calidad, el cuidado medioambiental y otros servicios complementarios.

En los anexos de este Decreto Ley se recogen los diferentes requisitos citados.

Novedades a destacar

Incluye esta norma dos novedades a destacar:

  1. La posibilidad de que los hoteles y hoteles-apartamentos de cinco estrellas podrán obtener la clasificación de Gran Lujo si alcanzan la puntuación requerida en el Anexo IV de la norma. Categoría inexistente en la normativa anterior.
  2. Incluye a los Albergues como Grupo, mientras que en el Decreto del año 2004 se recogía como una especialidad vinculada al Grupo Pensiones. La característica principal continúa siendo la prestación del servicio de alojamiento turístico por plaza en unidades de alojamiento de capacidad múltiple y deben cumplir unos requisitos específicos, recogidos en el Anexo III del Decreto, además de los contenidos en el Anexo I.

En la nueva norma “las especialidadescontinúan siendo de carácter voluntario y están relacionadas con  la oferta de servicios que tiene el establecimiento, en respuesta a las necesidades específicas del colectivo al cual se enfocan.

Todo ellos en función de sus peculiaridades arquitectónicas, de la orientación a un determinado producto o del segmento de población preferente al que va dirigido su establecimiento, tales como enológico, salud-wellness, boutique, hacienda, MICE, adulto, familiar, senior, single o LGTBI.

La norma regula también el contrato de alojamiento turístico, como aquel acuerdo entre la empresa explotadora del establecimiento y la persona usuaria o cliente, que debe recoger las condiciones en las que se prestará el servicio de alojamiento y otros complementarios, en su caso.

Por otra parte, recoge el documento de admisión, que deberá cumplimentarse obligatoriamente con carácter previos a hacer uso de las unidades de alojamiento. Trata, además otros aspectos relacionados como el tema de precios, cancelaciones, factura, periodos de ocupación, etc. Concluye detallando las funciones de control de los servicios de inspección y el régimen sancionador aplicable.

María Serrano García, socia fundadora de ADEITUR.

¿Son diferentes? ¿Cuál debo hacer?

En este artículo vamos a tratar de señalar las principales diferencias entre alquilar una vivienda con fines turísticos y alquilarla para otros fines de carácter temporal. Se trata de dos tipos de contratos de alquiler que tienen una regulación diferente, dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, en esta ocasión nos centraremos en Andalucía.

Comencemos por el principio:

Comenzaremos analizando el alquiler de temporada y el alquiler turístico, resaltando sus principales características, para, posteriormente, recoger de forma escueta las principales diferencias entre ambos.

Para delimitar el concepto de arrendamiento de una vivienda con finalidad turística, comúnmente conocido como alquiler vacacional, nos detendremos en señalar qué se entiende por vivienda con fines turísticos, según la normativa turística de Andalucía.

El Alquiler de Temporada.

Este tipo de alquiler se regula en Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre (modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda y por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece el régimen jurídico aplicable a:

  • los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda
  • o que se destinen  a usos distintos del de vivienda.

Continúa la norma definiendo qué se entiende por “uso distinto del de vivienda”: Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del uso para vivienda habitual.

Este es el rasgo definitorio que los separa del arrendamiento de vivienda, es decir, no dedicarse a vivienda habitual del arrendatario, pero debemos seguir profundizando para encontrar las diferencias con el alquiler turístico.

Ya en el artículo 3, la LAU recoge expresamente que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda habitual. Añade que tendrán esta consideración: “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, Y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.

De esta manera, llegamos al concepto de arrendamientos, celebrados por temporada, incluidos, como vemos, en el ámbito de la LAU.

Nos plantea dudas por qué el legislador ha considerado necesario mencionar expresamente, en la definición de alquiler de temporada, que ya sea ésta “de verano o cualquier otra”. Si la norma no establece  limitación temporal al contrato de temporada, pudiendo ser de duración incluso superior a un año, esta especificación no añade valor a la definición dada.

En la definición dada al contrato de temporada, el legislador distingue dos supuestos:

  1. Los que se celebran por una temporada (de verano o cualquier otra).
  2. Y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial,….. etc.

 Continuando desmenuzando esta definición, observamos que en el segundo supuesto del artículo citado recoge “los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial…….”. En este caso, la actividad, según el tenor literal, debe desarrollarse dentro de la propia vivienda. ¿Qué ocurre si es un estudiante alquila un piso con motivo de realizar un Máster? No se desarrolla dicha actividad dentro de la finca, pero es el motivo que fundamenta este contrato de alquiler.

Quizás hubiese sido más oportuno recoger que son: “aquellos contratos de alquiler celebrados por una temporada, con motivo de desarrollar o ejercer una actividad industrial, ……………….o, por cualesquiera otros motivos de índole temporal o transitoria”. 

También pudiera plantear dudas la inclusión entre las actividades de “actividad recreativa”. ¿No es el turismo una actividad recreativa?. En todo caso, se aplicaría este contrato de temporada si la vivienda hiciese el contrato por plazo superior a dos meses, ya que sí es inferior a este plazo podría encuadrarse en la figura de alquiler turístico.

El alquiler de temporada se rige por la voluntad de las partes, supletoriamente por los preceptos del Título III de la LAU y del Código Civil. Por tanto, se caracteriza por su flexibilidad. Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, obras a ejecutar etc. Este contrato durará lo que pacten las partes (arrendador y arrendatario). La normativa no establece duración concreta mínima, ni máxima, sino que será por el tiempo que el arrendatario necesite para desarrollar la actividad que motivó su necesidad: estudios, master, el empleo, etc.

Lo que no admite dudas es que en el alquiler de temporada el inquilino no necesita la vivienda como residencia habitual o permanente, sino que por determinadas circunstancias, no permanentes, necesita residir en la vivienda alquilada durante determinada tiempo y que la necesidad que lo justifica es el desarrollo de actividades industriales, comerciales, etc. En este caso se incluyen los alquileres de viviendas realizados para realizar estudios, master, o para trabajadores que han sido trasladados por motivos laborales a otro lugar diferente de aquel en el que se encuentra su vivienda habitual, etc.

Por tanto, lo importante para distinguir el alquiler de temporada de otros tipos de contratos de alquiler, no es la duración del mismo, sino el uso a que se destine la vivienda alquilada.

El contrato de alquiler de temporada, incluido dentro del ámbito de la LAU, se caracteriza por su flexibilidad, ya que prima la voluntad de las partes, no está sometido a límites temporales máximos o mínimos y se atiende a la finalidad o motivo para el que se alquile la vivienda.

El Alquiler Turístico o Alquiler Vacacional.

El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

De esta manera, recoge el artículo 5 de la LAU que queda excluido de su ámbito de aplicación, el siguiente arrendamiento:

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Por tanto, este tipo de alquiler que cumpla con estos requisitos se considera de carácter turístico y se regula por su normativa turística específica, como veremos más adelante.

Según esta definición contenida en la LAU este tipo de alquiler turístico debe cumplir los siguientes requisitos:

  • La cesión temporal (alquiler) de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato. Esta exigencia de la totalidad de la vivienda, difiere de lo establecido en la normativa turística concreta que regula las Viviendas con Fines Turísticos en Andalucía, como veremos a continuación.
  • Que sea comercializada y promocionada encanales de oferta turística. Añade además:o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”. En la normativa turística se especifica qué se entiende por canales de comercialización turística.
  • Con finalidad lucrativa (el arrendador obtiene una contraprestación económica).
  • Que esté sometida la vivienda a una normativa sectorial turística.

En Andalucía las Viviendas con Fines Turísticos se regulan en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que tiene por objeto la ordenación de las mismas como un servicio de alojamiento turístico. Efectivamente las VFT no tienen la consideración de establecimiento turístico, sino de viviendas privadas en las que se ofrece el servicio turístico de alojamiento y únicamente éste.

A continuación recogemos la definición y requisitos de las Viviendas con fines turísticos en Andalucía y lo que recoge la normativa específica que las regula respecto de los contratos que realicen las mismas, detectando algunos matices o diferencias con la definición de alquiler turístico recogida en la LAU.

Artículo 3 del Decreto 28/2016:

1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Por tanto, los requisitos de las VFT son los siguientes:

  • Prestar servicio de alojamiento turístico.
  • Inmuebles que se ubiquen en suelo residencial.
  • Exige que el servicio de alojamiento se preste con ánimo lucro (precio).
  • Que el alquiler sea para una finalidad turística.
  • Que se realice de forma habitual, presumida cuando es promocionada o comercializada en canales de oferta turística.

Estos requisitos son, con carácter general, coincidentes con los que recoge la definición dada en el art. 5 e) de la LAU, con el matiz de que en este Decreto exige además que el inmueble se ubique en suelo residencial y permite el alquiler de  habitaciones en la VFT de uso compartido.

Conviene recordar que la reforma de la LAU en la que se introdujo esta modificación fue anterior a la entrada en vigor del citado Decreto.

Añade este Decreto que quedan fuera de su ámbito de aplicación y por tanto no se considera alquiler turístico, aquellos contratos que se realicen por un tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. Por tanto, existe una limitación temporal, superando la cual ya no se considera alquiler turístico. Esta es una importante diferencia con el contrato de temporada, al que no le afecta limitación temporal. No obstante, este límite de dos meses nos lleva a preguntarnos ¿en qué supuesto estaríamos si, por motivos vacacionales, se alquila una vivienda durante tres meses?. En este caso debemos entender que se trataría de un contrato de temporada quedando fuera del ámbito de aplicación de este Decreto.

Podría decirse, de forma genérica, que las VFT constituyen un híbrido entre un alojamiento turístico y un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

PRINCIPALES DIFERENCIAS ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSTICO.

Como hemos visto, ambas figuras contractuales presentan notas similares, pero también diferencias importantes.

A continuación recogemos las principales diferencias entre ambas.

Alquiler de temporada:

  • Normativa aplicable: LAU Título III y subsidiariamente por el Código Civil, primando la voluntad de las partes.
  • La LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad. En todo caso no se recoge en la LAU de forma expresa la opción de alquiler por habitaciones para este tipo de contrato. No obstante, en base a la primacía de la voluntad de las partes, podrán decidir en este aspecto lo que a su derecho convenga.
  • Requisitos de la vivienda: La LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.
  • Objeto del contrato o finalidad de contrato de alquiler: debe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc.
  • No se exige el requisito de “habitualidad” que sí existe para la VFT o para el alquiler turístico en todo caso.
  • No se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.
  • Precio. No es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede no incluir suministros (luz, agua, etc).
  • No incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.
  • El arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilino. No ocurre lo mismo con las VFT como hemos visto.
  • Plazo: no existe plazo mínimo o máximo de duración del contrato en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato.

Alquiler turístico en las VFT.

  • Normativa aplicable: normativa turística: ley 13/2011, Decreto 28/2016.
  • Cesión de vivienda completa o por habitaciones. Aquí hay una discrepancia entre lo que recoge la LAU (norma estatal) y la normativa turística de Andalucía, permitiendo esta última el alquiler turístico por habitaciones en las VFT.
  • Requisitos de la vivienda: Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
  • Objeto del contrato o finalidad del mismo: turística.
  • Habitualidad. Se exige que sea una actividad (alquiler) que se realice de forma habitual. Habitualidad que se presume si se promociona o comercializa por determinados canales.
  • Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
  • Precio: se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc.
  • Servicios complementarios: En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
  • El arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.
  • Plazo límite de alquiler: no podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto tampoco establece plazo mínimo, pero el titular o explotador de la VFT podría establecerlo dentro de su estrategia de venta.

La principal ventaja de alquiler vacacional es la rentabilidad ya que los propietarios suelen acordar un precio por día o noche más elevado que en los alquileres tradicionales para vivienda o de temporada.

Como hemos visto, a pesar de existir supuestos que planteen dudas en su catalogación como alquiler vacacional o de temporada, entre ambos existen claras diferencias que nos permiten identificarlos.

TABLA COMPARATIVA ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSCO.

CARACTERÍSTICASALQUILER DE TEMPORADAALQUILER TURÍSTICO
Normativa reguladoraLAU Título III y subsidiariamente por el Código Civil, primando la voluntad de las partes en todo caso.Decreto 28/2016 de 2 de febrero y Ley 13/2011.
Completa o por habitacionesLa LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad.Cesión de vivienda completa o por habitaciones. En este último caso la persona propietaria debe residir en  ella (artículo 5 Decreto 28/2016. Deberá estar empadronada en la misma.
Requisitos de la ViviendaLa LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
Finalidad del contrato de alquilerDebe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc. (artículo 3.2 de la LAU).Finalidad turística (artículo 3 Decreto 28/2016).
HabitualidadNo se exigeSe exige habitualidad, presumiéndose la misma cuando la vivienda se comercializa o promociona por canales de la oferta turística (artículo 3 Decreto 28/2016)
Promoción y ComercializaciónNo se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
PrecioNo es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede incluir o no suministros (luz, agua, etc).  Se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc
Servicios Complementarios al alojamientoNo incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
Libertad de elección de inquilinoEl arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilinoEl arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.  
Plazo máximoNo existe plazo mínimo o máximo de duración establecido en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato y deberá estar vinculado a tiempo necesario para que el inquilino realice la actividad que motivó el alquiler.No podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto no establece plazo mínimo. Será el titular o explotador de la VFT quien puede establecerlo dentro de su estrategia de venta.

Artículo elaborado por María Serrano. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.

¿Se producirá una migración de Casas Rurales a Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural?

El Decreto Ley modifica el artículo 48  de la Ley 13/2011 del Turismo en Andalucía, que trataba de las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural.

Actualmente que queda redactado como sigue:

«1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquéllas situadas en el medio rural en las que se preste el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización. Reglamentariamente se determinarán los requisitos mínimos de infraestructura que deben cumplir y los criterios de clasificación de las mismas.»

Anteriormente el párrafo 1 del artículo 48  recogía lo siguiente:

Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.

Vamos a analizar el cambio sustancial que introduce esta reforma, tratando de detectar la diferencia que permanece entre las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural y la Casa Rural, tras la modificación. Comenzaremos con las definiciones de cada una, para poner de manifiesto en qué aspectos coinciden y en qué aspectos son diferentes.

¿Qué se considera Casa Rural?

 Ley 13/2011 y artículo 41 Ley 12/1999

“Son casas rurales aquellas edificaciones situadas en el medio rural que presentan especiales características de construcción, ubicación y tipicidad; prestan servicios de alojamiento y otros complementarios, y figuran inscritas como tales en el Registro de Turismo de Andalucía en los términos establecidos en la presente Ley”.

¿Qué se considera Vivienda Turística de Alojamiento Rural?

Ley 12/1999: Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas que cumplan con las especiales características definidas para las casas rurales, siempre que en ellas no se preste ningún servicio distinto del alojamiento.

Posteriormente la Ley 13/2011 matiza la definición, manteniendo la prohibición de prestar servicios complementarios:Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año”.

En el mismo sentido se expresa el artículo 19 del Decreto 20/2002 exigiendo como requisito, entre otros, que sólo pueden prestar el servicio de alojamiento.

Por otra parte, en cuanto a las características y  especificaciones  para una casa rural de categoría básica y los de una VTAR son las mismas. Así lo recoge el artículo 19 del Decreto 20/2002 al expresar que las prescripciones específicas de las VTAR serán, al menos, las establecidas en el Anexo III para la categoría básica de las casas rurales.

Igualmente ambas figuras pueden ofertar un máximo de 20 plazas y no pueden existir más de 3 viviendas en el mismo edificio.

Por tanto, anteriormente a la entrada en vigor del Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, las principales diferencias entre ambas figuran eran:

  • La limitación temporal que afectaba a las VTAR (no se podían alquilar más de tres meses en el año). En su inscripción en el RTA se debe especificar qué meses son los que se alquila.
  • La imposibilidad de prestar servicios complementarios en las VTAR (desayunos, limpieza diaria, comidas, lavandería, actividades turismo activo, etc.).

Tras la reforma introducida la única diferencia que permanece vigente es la imposibilidad de prestar servicios complementarios en las VTAR, que solo pueden prestar el servicio de alojamiento. Ahora ya durante todo el año. Es necesario resaltar, no obstante, que se ha suprimido de la nueva redacción la palabra “únicamente”, es decir, en el Decreto Ley recoge que presta el servicio de alojamiento, pero no dice “únicamente el servicio de alojamiento”. No podemos decir con certeza qué implica esta supresión.

¿Deja la puerta abierta a prestación de servicios complementarios?. Entendemos que no es el caso, que, aun tras la modificación, las VTAR no pueden prestar servicios complementarios al del alojamiento, porque si esta hubiese sido la intención se habría recogido expresamente en la norma.

A partir de esta modificación ¿continuarán teniendo diferente tratamiento fiscal las Casas Rurales y las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural a partir de ahora?

El tratamiento fiscal de los rendimientos producidos por el alquiler de Casas Rurales ha sido, hasta el momento, muy diferente, basado en las diferencias citadas entre ambas figuras, es decir, que en las VTAR no pueden prestarse servicios complementarios y a que tenían una gran limitación temporal a su alquiler.

De esta manera, mientras que la explotación de una Casa Rural es considerada una actividad empresarial, presumiendo que se trata de una actividad principal del titular  o explotador, realizada con habitualidad y que presta servicios complementarios al del alojamiento; el alquiler para el turismo de una VTAR  no era considerada  actividad empresarial, sino la explotación de un bien inmueble, cuyos rendimientos tenían el tratamiento de rendimientos de capital inmobiliario, y así  debían declararse en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas ( IRPF). En este caso se encuentran también las Viviendas con Fines Turísticos.

Hasta la modificación del Decreto Ley 2/2020 de 9 de marzo, estaba claro que no podía existir habitualidad en las VTAR (máximo 3 meses al año). No obstante, a partir de ahora la diferencia de tratamiento fiscal de los ingresos procedentes de las VTAR, con respecto a los generados por las Casas Rurales, se basa solamente en la prohibición que afecta a aquellas de prestar servicios complementarios, pues ya  pueden alquilarse (las VTAR) durante todo el año, (igual que las Viviendas con Fines Turísticos).

¿iIncidirá esta modificación en la migración de muchas Casas Rurales a VTAR?

En general, en la mayoría de las Casas Rurales de categoría básica el único servicio complementario que suelen prestar es el desayuno y la información turística de la zona. No supondrá para estos casos un cambio sustancial transformarse formalmente en VTAR, pudiendo serle más interesante desde el punto de vista fiscal, según el caso.

¿Qué ocurrirá ahora que pueden alquilarlas durante todo el año?. ¿Tendrán, los ingresos procedentes de su alquiler, el mismo tratamiento que los generados por las Viviendas con Fines Turísticos?.

Habrá que esperar a las interpretaciones de la norma y a las directrices de la Agencia Tributaria, pero puede esperarse que reciban un tratamiento igual al de las Viviendas con Fines Turísticos.

Número de alojamientos y plazas en Córdoba de: CR, VTAR, VFT y Apartamentos.

A continuación vamos a ver el número de alojamientos y plazas en Córdoba de: CR, VTAR, VFT y Apartamentos.  Como puede apreciarse en el siguiente cuadro, las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural son las más representativas en la provincia, con 308 alojamientos, seguidas de las Casas Rurales, con 277 establecimientos.

No obstante, como veremos en el cuadro siguiente, son las Casas Rurales las que ofertan más plazas, con 2.850, frente a las 2.333 ofertadas por las VTAR. Este dato nos indica, en términos generales que las primeras son de mayores dimensiones.

En el lado opuesto se encuentran las VFT que sólo ascienden a 76, ocupando los apartamentos turísticos, en último lugar (23) por el  momento, en la provincia. Estos dos últimos datos contrastan con los arrojados en la capital. En este caso es muy llamativo el número de VFT que ascienden a 1.464 ocupando el primer lugar en número, muy por encima del resto de alojamientos recogidos en el cuadro.  Tanto las VTAR como las CR son muy poco representativos, datos lógicos al referirnos a la capital, aunque son superiores las VTAR.

A continuación recogemos el número de plazas ofertadas en los diferentes tipos de alojamientos y de establecimientos de alojamiento turístico.

Destacar que el número de plazas ofertadas en casas rurales en la provincia es ligeramente superior al ofertado en VTAR, aunque estas últimas son más numerosas, como hemos podido ver anteriormente.

A diferencia de lo que sucede en Córdoba capital, en la provincia las VFT aún son los alojamientos turísticos menos representados y las que menos plazas ofrecen, a pesar de que ya pueden instalarse en entornos rurales, aunque deben ubicarse en suelo residencial.

Debemos esperar aún para ver qué incidencia tendrá la modificación legal introducida sobre estos datos y analizar si se produce un trasvase importante de Casas Rurales a Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural.

En todo caso, estaremos atentos para contarlo¡

María Serrano, socia de ADEITUR.

Son numerosos los informes, artículos, estadísticas, editoriales, etc, que a lo largo de este confinamiento nos están permitiendo adquirir numerosas opiniones sobre futuro incierto que se nos viene encima, en el sector turístico. Opiniones que serán más o menos acertadas, pero que al menos se han reflexionado y justificado.

Nadie se pone de acuerdo del tiempo que durará esta situación de bloqueo al sector turístico, hecho que dificulta la planificación de acciones de choque que motive e impuse el consumo de nuestros servicios turísticos y especialmente de las actividades y experiencias en los destinos que nos preocupan.

Así, entre tanto artículo y dossier técnico analizado, me llama la atención los publicados  por Diana Ramón Vilasarau, Xavier Canalís, Vivi Hinojosa,  Oliver Wyman a través de su consultoría Arivalevent, Josh Oakes de  The Sunshine Tribe, Antonio López de Ávila de Tourism Data Driven Solutions, y muchos otros autores de las ejemplares revistas especializadas en turismo como son Hosteltur, Preferente, Agenttravel y Nexotur, entre otras.

La mayoría de ellos piensa que el sector turístico será uno de los más perjudicados, no solo en su volumen económico y destrucción de empleo (la asociación empresarial World Travel & Tourism Council estima que la pandemia podrá causar la desaparición de 50 millones de puestos de trabajo en el mundo) sino también por el alargamiento de la situación preventiva.  La transversalidad del turismo respecto a los desplazamientos, la reapertura y reactivación de alojamientos, las aglomeraciones en los espacios para grupos en la restauración, en los palacios de congresos, en los museos,…la recuperación de tesorería por el volumen de cancelaciones y devoluciones de reservas,  etc., hará que el inicio de la curva ascendente de la recuperación del sector turístico empiece más tarde.

Sin embargo, existe un consenso amplio en cuanto a que la recuperación pueda tener un mayor ritmo de crecimiento que el resto de sectores económicos si se cumplen ciertas pautas en la planificación en la puesta en marcha de estrategias, ya sean aplicadas a los negocios y servicios turísticos como  a los destinos.  El inicio de esta recuperación podría empezar a partir del cuarto trimestre, quedándose en el camino más del 30% de todas las ganancias, pero volviendo a la normalidad en un par de trimestres.

Por supuesto, nadie tiene claro en la forma de cómo será y cómo vamos a afrontar la nueva situación económica. Es seguro que habrá un cambio profundo de actitud y comportamientos, tanto desde el punto de vista puramente empresarial como personal.

Lo más importante, para tomar las decisiones más oportunas, será elaborar un efectivo plan de marketing a muy corto plazo. Habría que tener en cuenta cómo prevemos el comportamiento de la nueva demanda turística. En este sentido podríamos resumir en algunas de las siguientes pautas y recomendaciones aceptadas por la mayoría de los autores consultados:

  • Se va a incrementar la preferencia por el turismo de cercanía. Según la encuesta de YouGov, un 35% de los españoles considera probable que el coronavirus afectará a sus viajes de verano y de este colectivo, el 11% prevé viajar sin salir de su comunidad autónoma; el 37% se movería por otras regiones de España; el 14% cree que viajará por Europa y solo el 11% estima que viajará fuera de Europa. Otras encuestas ponen de relieve que los europeos preferirán destinos que se demuestren que estén fuera de la pandemia, pero disminuirán en casi un tercio sus gastos de viaje.
  • Será importante que los negocios turísticos, especialmente los rurales y de naturaleza así como cualquier experiencia turística o producto combinado, se diseñen adecuadamente para poder colgarlo en las plataformas online de comercialización. En este diseño deberá tomarse en cuenta valores nuevos como la propia empatía con los clientes para trabajar más que nunca por su fidelización, sin olvidar de la situación que hemos pasado.
  • El diseño adecuado del producto turístico será ahora más  imprescindible que nunca si se quiere vender en origen, ya que si antes, cuando se trata de actividades, los viajeros suelen comenzar la búsqueda antes del viaje pero la mayoría no las reservará hasta el último momento, ahora esta situación se va a acrecentar. Es tiempo ahora de analizar las mejores OTAs (Online Travel Agencies) y otro tipo de plataformas para colocar el producto. Existen buenas oportunidades como son las que están diseñando para destinos los motores de reservas como Misterplan de Ruralgest, o la recién creada Halcón Activites de Globalia que ahora incorpora la oferta de Civitatis, Tui Destination Experiences (por ejemplo ver Tui Tours Rudreisen para alemanes), Onalia, etc. También es importante aquellas plataformas que están incorporando servicios y guías del destino en sus propios servicios como por ejemplo la creadora de ofertas Servantrip, aunque sea de transporte, Beyond the Bed perteneciente a Hotel Beds que también incorporan guías, aunque sean de alojamiento, y así una infinidad de ellas. Es tiempo ahora de analizar las innumerables webs que las analizan. Se debe escoger las que más se adecuen a nuestro producto. Más vale la calidad que la cantidad.
  • Sin lugar a dudas hay que imaginarse a un turista que, durante un tiempo importante va a elegir actividades turísticas que puedan desarrollarse sin aglomeraciones, en grupos más pequeños y sobre todo tomará mayor relevancia el denominado Slow Travel. Un turista que valorará las ofertas de alojamiento con flexibilidad en los horarios de checkin y checkout; un turista que va a demandar en mayor proporción que los años anteriores, un turismo de naturaleza, dando valor al viaje en coche propio para poder disminuir los desplazamientos masivos. Esta es una oportunidad para descubrir el interior de las provincias como complemento al turismo urbano.
  • En este caso los negocios deberán ir adaptando sus experiencias y productos turísticos a estos perfiles de demanda. Como estrategia de promoción, los negocios turísticos deberán considerar incrementar el valor de sus servicios por delante de abaratarlos.
  • Respecto a la intermediación turística también se prevén ciertos cambios de actitud. Por parte del proveedor de servicios, especialmente el alojamiento, incrementarán más la promoción para la venta directa a los clientes debido al malestar generado por la toma de decisiones unilaterales de las OTAs más importantes de la devolución de las reservas. Esto no ha dado opción, en numerosos casos, de dar la oportunidad al proveedor de poder negociar con el cliente una oferta, aplazamiento o descuentos. Por otro lado, el malestar se extiende por parte de las Agencias de Viajes y OTAs, con las compañías aéreas. En este caso, muchas de las líneas aéreas, en lugar de devolver el dinero al cliente, le conceden bonos dejando a las agencias de viajes desprotegidas ante el cliente, ya que éste puede optar por otro tipo de viaje que ya le permite la nueva directiva europea de viajes combinados.  La conclusión es que puede producirse políticas de promoción más agresivas para intentar que la venta al turista sea directa, hecho que las agencias de viajes y OTAs deben tener en cuenta para contrarrestar esta política, precisamente con mensajes de mayor seguridad en la salvaguarda del importe de la compra del cliente, ante cancelaciones por eventualidades del tipo que nos ocupa.
  • Siguiendo con la intermediación turística, los mayoristas o touroperadores van a valorar más aquellos destinos y  proveedores de servicios que incrementen el valor de atributos o políticas que antes no se consideraban tan importantes como son la prevención de riesgos, buena imagen de limpieza e higiene, capacidad de reacción ante circunstancias adversas, controles de seguridad, servicios sanitarios cercanos, etc.
  • Respecto a los destinos turísticos, ya sean municipales, comarcales, provinciales, regionales o nacionales, tendrán que aplicarse en la puesta en marcha de estrategias que lleven a la conversión lo antes posible, en destinos ERI (Entornos Inteligentes Turísticos) ya que se prevé que el futuro turista incremente su capacidad de elección en base al conocimiento virtual de éstos y la tecnificación de sus infraestructuras, equipamientos, atractivos, etc.  Será una oportunidad para destinos de la España vaciada ya que el turista que se prevé tras esta pandemia se adaptaría mejor a estos destinos, pudiendo elegir estos destinos si están provistos de una adecuada conectividad.
  • Los destinos turísticos a través de sus DMO (Decision Management Organization) deberán componer mensajes potentes para levantar el ánimo y recordar los beneficios del turismo. Debieran de unirse varios destinos para desarrollar campañas de promoción conjuntas en favor del turismo en líneas generales. La colaboración público-privada será imprescindible para el éxito de estas acciones y para ello el sector privado deberá estar totalmente organizado y cohesionado para facilitar la interlocución con las administraciones.

Tengamos siempre presente que el turismo es un bien de primera necesidad y que tanto los destinos como las empresas turísticas deben renacer de forma lineada con  los principios de sostenibilidad y seguridad, buscando ahora más que nunca la respetabilidad y la buena reputación de los mismos.

Un Plan de Marketing con acciones concretas adoptadas a cada tipo de destino y cada tipo de empresa turística para un periodo de muy corto plazo (3-4 meses), sumado a la cohesión de las empresas turísticas entre sí y de asociaciones profesionales del territorio serán, dos condicionantes necesarios e imprescindibles para afrontar esta recuperación  con la fuerza que ello requerirá en la colaboración público-privada. Esta será nuestra propia responsabilidad, bien sea como empresario, bien sea como agente público. Será la manera de asegurar que saldremos diferentes, unidos, reforzados y mucho mejores personas.

En Córdoba a 29 de marzo de 2020

Antonio Ramos Pemán

Socio Consultor de ADEITUR Consultoría Turística y

Presidente de EMCOTUR (Asoc. Empresarial de Turismo de la Provincia de Córdoba)

Principales modificaciones de la Ley 13/2011

Se elimina la limitación temporal anual del alquiler para las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural de Andalucía.

Modificación del Artículo 3:

Con este nuevo Decreto-Ley se modifica el párrafo e) del apartado 1 de este artículo 3, que  recoge las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en la materia, quedando redactado al siguiente tenor literal:

e) La declaración de Municipio Turístico y la declaración de interés turístico de fiestas, acontecimientos, lugares, itinerarios, rutas, publicaciones, obras audiovisuales y de cualquier otra manifestación, expresión o iniciativa que incida en el turismo de Andalucía y que reglamentariamente se determine

Anteriormente la norma recogía lo siguiente:

e) La declaración de Municipio Turístico, de campos de golf de interés turístico y la declaración de interés turístico de fiestas, acontecimientos, itinerarios, rutas, publicaciones, obras audiovisuales y de cualquier otra manifestación, expresión o iniciativa que incida en el turismo de Andalucía y que reglamentariamente se determine.

En el párrafo modificado ha añadido el concepto de “lugares” y ha eliminado la declaración de “campos de golf de interés turístico”.

Modificación del Artículo 6

  1. La Junta de Andalucía ejercerá sus competencias administrativas sobre el turismo a través de la Consejería que en cada momento las tenga atribuidas.
  • Adscrito a la Consejería competente en materia de turismo existirá el Consejo  Andaluz del Turismo. En este caso elimina la Comisión Interdepartamental en Materia de Turismo
Consecuencia de lo anterior, se suprime el artículo 8 de la
Ley, que contenía la definición y funciones de la Comisión Interdepartamental en Materia de Turismo.

Modificación del Artículo 11

1. El Plan General del Turismo constituirá el instrumento básico y esencial en la ordenación de los recursos turísticos de Andalucía.

Cualquier instrumento de planificación que se desarrolle en materia de turismo deberá ajustarse a las especificaciones y directrices que se contemplen en el Plan General del Turismo.

2. El Plan tendrá el siguiente contenido:

a) El diagnóstico de la situación del turismo en Andalucía, tendencias y escenarios previsibles.

b) Las necesidades y objetivos básicos del turismo en Andalucía, con las orientaciones estratégicas generales y por segmentos turísticos.

c) Las prioridades de acción, así como los planes, instrumentos, programas y medidas necesarios para su desarrollo y ejecución.

d) La estrategia de desarrollo turístico sostenible de la Comunidad Autónoma, así como el fomento de los recursos turísticos de Andalucía.

e) La ordenación de la oferta turística en el territorio, identificando los diferentes destinos turísticos, con el fin de garantizar el mayor equilibrio territorial y su sostenibilidad.

f) La delimitación de ámbitos territoriales homogéneos para la ordenación de los recursos y las actividades turísticas.

g) El establecimiento de los criterios básicos del modelo turístico sostenible aplicable a los ámbitos territoriales delimitados en el Plan.

h) Las acciones de seguimiento y evaluación previstas.

i) Cualquier otro contenido que establezca el decreto de aprobación del Plan.

3. El Plan podrá prever, oído el Consejo Andaluz del Turismo, Programas de Recualificación de Destinos y Programas de Turismo Específico.

4. En la elaboración del Plan General del Turismo se dará audiencia a las asociaciones de municipios y provincias, empresariales, sindicales y de consumidores más representativas, así como a aquellas otras entidades legítimamente interesadas.

5. El proyecto del Plan General del Turismo será sometido a información pública y audiencia de las Administraciones Públicas afectadas.

6. El Consejo de Gobierno podrá aprobar, mediante decreto y previa consulta a la Comisión Delegada para Asuntos Económicos e informe del Consejo Andaluz del Turismo y del Consejo Andaluz de Gobiernos Locales, el Plan General del Turismo, el cual será remitido al Parlamento de Andalucía para su conocimiento.

7. La vigencia del Plan General del Turismo será la que determine el decreto de aprobación del mismo, sin perjuicio de su revisión y modificación. El Plan podrá prorrogarse por períodos anuales, con un máximo de tres, por orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de turismo, quedando en todo caso dicha prórroga sin efecto en el momento en que comience su vigencia el nuevo Plan General del Turismo que le sustituya.

8. En el seguimiento del Plan General del Turismo intervendrá también el Consejo Andaluz del Turismo para supervisar su desarrollo y el cumplimiento de sus planteamientos y objetivos.

Modificación del Artículo 22

Referido a los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas. Que queda redactado como sigue:

  1. En los ámbitos territoriales establecidos por el Plan General del Turismo, y en desarrollo de sus determinaciones, se podrán aprobar Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas.
  • Los Marcos Estratégicos tendrán al menos el siguiente contenido:

a) El modelo turístico aplicable a cada territorio definiendo los objetivos y estrategias para su desarrollo.

b) La identificación de los recursos naturales, culturales y paisajísticos susceptibles conformar productos turísticos y los criterios básicos para su puesta en valor, uso sostenible y promoción.

c) La evaluación de la incidencia ambiental del modelo turístico propuesto, incluyendo los efectos del cambio climático, y su coherencia con el desarrollo sostenible.

d) La evaluación de necesidades relativas a las infraestructuras, dotaciones y equipamientos que posibiliten el modelo turístico propuesto.

e) El establecimiento de criterios para la implantación de nuevos desarrollos turísticos.

f) La identificación de espacios turísticamente saturados o en peligro de estarlo para el desarrollo y aplicación, en su caso, de Programas de Recualificación de Destinos.

  • Los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas podrán elaborarse con carácter previo a la aprobación del Plan General del Turismo, previa justificación del ámbito territorial correspondiente, así como de las causas que aconsejen esta excepcionalidad, debiendo adaptarse aquéllos a las determinaciones del Plan General del Turismo una vez aprobado.
  • Los Marcos Estratégicos para la Ordenación de los Recursos y las Actividades Turísticas, una vez sometidos a información pública y audiencia de las Administraciones afectadas, serán aprobados por decreto del Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en materia de turismo y previo informe del Consejo Andaluz del Turismo y del Consejo Andaluz de Gobiernos Locales.
Se suprime el artículo 13 referido a la
Estrategia de Turismo Sostenible de Andalucía. 

Modificación del Artículo 28

Servicios turísticos

Apartado 1, Párrafo b) que queda redactado como sigue:

b) La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados o en la facilitación de servicios de viaje vinculados.

Anteriormente b) recogía: La intermediación, consistente en la organización o comercialización de viajes combinados. Por tanto, el Decreto añade: “la facilitación de servicios de viaje vinculado”, como servicio turístico.

Modificación del Artículo 37

Objeto, fines y naturaleza del Registro de Turismo de Andalucía

Se modifica en su apartado 1, que queda redactado en los siguientes términos:

1. El Registro de Turismo de Andalucía tendrá por objeto la inscripción de:

a) Establecimientos de alojamiento turístico.

b) Empresas que organicen o comercialicen viajes combinados.

c) Guías de turismo.

d) Oficinas de turismo.

e) Empresas organizadoras de actividades de turismo activo.

f) Servicios turísticos que reglamentariamente se determinen.

En su letra b) en vez de Agencias de viajes (como recogía la Ley anteriormente) recoge el término “empresas”.

Modificación del Artículo 42

Establecimientos en régimen de propiedad horizontal o figuras afines. Queda redactado en los siguientes términos:

1. En los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación conforme a lo expresado en el artículo anterior.

2. Los establecimientos que disponen de todo o parte independiente del edificio, constituidos en este régimen deben reunir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar mediante nota marginal:

1. La afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento.

2. La cesión del uso de forma permanente a la empresa explotadora.

b) Cada una de las personas propietarias se comprometerá a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato cuya vigencia no será inferior a diez años.

En ningún caso las personas propietarias o cesionarias podrán darle un uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro destino.

A efectos de esta Ley, se considerará uso residencial:

a) El reconocimiento en el contrato a que se refiere el apartado anterior de una  reserva de uso, o de un uso en condiciones ventajosas, a las personas propietarias de las unidades de alojamiento por un periodo superior a dos meses al año.

b) El uso de la unidad de alojamiento por parte de las personas propietarias por un periodo superior al señalado en la letra anterior.

4. Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras de inmuebles a las que se refiere el presente artículo deberán facilitar, a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo, con carácter de oferta vinculante, en el que se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico y demás condiciones establecidas en el presente artículo.

Modificación del Artículo 48

Trataba de las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural, que queda redactado como sigue:

«1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquéllas situadas en el medio rural en las que se preste el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año.

2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización. Reglamentariamente se determinarán los requisitos mínimos de infraestructura que deben cumplir y los criterios de clasificación de las mismas.»

Anteriormente el párrafo 1 recogía lo siguiente:

Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en el medio rural en las que se preste únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público, para su utilización temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año.

Muy importante esta modificación ¿ya no existe limitación temporal en el alquiler de viviendas turísticas de alojamiento rural? ¿Se equipara a casa rural?

Modificación del Artículo 50

Trata de las Empresas de intermediación turística.

Queda redactado como sigue:

«1. Las empresas de intermediación turística que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados deberán constituir una fianza en los términos establecidos reglamentariamente.

Cualquier otra actividad de intermediación turística distinta de la organización o comercialización de viajes combinados o de facilitación de servicios de viaje vinculados se considerará actividad con incidencia en el ámbito turístico”.

Anteriormente recogía la Ley: “las empresas de intermediación turística que organicen o comercialicen viajes combinados pertenecerán necesariamente al grupo de agencias de viajes, debiendo, a estos efectos, constituir una fianza en los términos establecidos reglamentariamente.

En la actual redacción, además de incluir en la actividad de intermediación a empresas que faciliten servicios de viajes vinculados en esta definición, elimina la exigencia de que deban constituirse como agencias de viajes.

2. Reglamentariamente se determinarán los requisitos exigidos a las empresas que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados.»

Anteriormente sólo recogía este párrafo 2 “Reglamentariamente se determinarán los requisitos exigidos a las agencias de viajes”. Con la nueva redacción no se habla de agencias de viajes, sino de “empresa que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados”.

Modificación del Artículo 58

Declaraciones de interés turístico de Andalucía. Queda redactado como sigue:

«1. La Consejería competente en materia de turismo podrá declarar de interés turístico de Andalucía aquellas fiestas, acontecimientos, lugares, itinerarios, rutas, publicaciones y obras audiovisuales que supongan una manifestación y desarrollo de los valores propios y de tradición popular y que tengan una especial importancia como atractivo turístico, conforme a lo que se establezca reglamentariamente.

2. En la declaración de interés turístico de fiestas o acontecimientos se valorarán, especialmente, entre otros requisitos, la existencia de aspectos originales y de calidad que aporten singularidad y su repercusión turística en la Comunidad Autónoma de Andalucía.»

Modificación del Artículo 70

Se modifica el artículo 70, que recoge lo que se considera “Infracciones leves”, en su apartado 6, que queda redactado como sigue:

«6. El incumplimiento de las obligaciones de información dispuestas en el artículo 26 o en la legislación sobre viajes combinados y servicios de viaje vinculados, o el suministro de la misma de forma incompleta.».

Modificación del Artículo 71

Se modifica el artículo 71, Infracciones graves, en su apartado 13, que queda redactado en los siguientes términos:

«13. El incumplimiento, por las empresas organizadoras o comercializadoras de viajes combinados, de las obligaciones, relativas a la forma, contenido, modificación o resolución de los contratos, establecidas en la legislación sobre viajes combinados, incluida la sobrecontratación.».

Se suprime la disposición adicional segunda, que contenía la declaración de los campos de golf de interés turístico.

Se incorpora una disposición transitoria sexta que recoge la “Extensión del sistema de garantías” y que se reproduce a tenor literal:

Hasta que no se produzca el desarrollo reglamentario de la presente Ley en materia de garantía de las empresas de intermediación turística, las empresas que organicen o comercialicen viajes combinados deberán constituir una garantía de responsabilidad contractual en los términos previstos en el artículo 11 del Decreto 301/2002, de 17 de diciembre, de agencias de viajes, y suscribir un seguro de responsabilidad civil en los términos previstos en su artículo 12.

Por otro lado, las empresas que faciliten servicios de viaje vinculados deberán constituir una garantía para responder en caso de insolvencia en la forma y cuantía prevista en el artículo 11 del Decreto 301/2002, de 17 de diciembre.»

Se suprime la disposición final primera.

En Córdoba, a 25 de marzo de 2020

María Serrano García (Socia Consultora)

Para poder realizar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía hay que seguir el procedimiento señalado por la Consejería Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local.

¿Dónde se regula el funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía?

Decreto 143/2014, de 21 de octubre, por el que se regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía.

El artículo 2 de este Decreto recoge que serán objeto de inscripción los siguientes establecimientos, personas y empresas turísticas radicadas, o que ejerzan su actividad, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía:

a) Establecimientos de alojamiento turístico.
b) Agencias de viajes que organicen o comercialicen viajes combinados.
c) Guías de turismo.
d) Oficinas de turismo.
e) Empresas organizadoras de actividades de turismo activo.
f) Viviendas turísticas de alojamiento rural.
g) Otros servicios turísticos que se desarrollen reglamentariamente y en los que sí se determine.

Igualmente, tendrá por objeto la anotación de aquellos establecimientos y empresas que presten servicios turísticos no desarrollados reglamentariamente y actividades con incidencia en el ámbito turístico.
Asimismo, constarán en el Registro aquellos actos cuya norma de aplicación así lo establezca tales como las Declaraciones de interés turístico.

A continuación recogemos los trámites a seguir para aquellos establecimientos turísticos sujetos a Clasificación Administrativa.

PRIMER PASO:

En el supuesto de establecimientos sujetos a Clasificación Administrativa:

  1. Las personas interesadas en la construcción, ampliación o reforma de un establecimiento de alojamiento turístico sujeto a clasificación administrativa deberán remitir al Ayuntamiento competente, junto a la solicitud de la licencia de obras, declaración responsable expresa de que el establecimiento proyectado reúne los requisitos previstos en la normativa aplicable para ostentar una determinada clasificación turística de acuerdo con el grupo, categoría, modalidad y, en su caso, especialidad, así como los requisitos objeto de exención y, en su caso, las medidas compensatorias a incorporar al establecimiento.

A dicha declaración se adjuntará memoria justificativa e información planimétrica, firmada por la persona técnica competente, en la que se detallará cada uno de los requisitos contenidos en la misma, determinantes de su clasificación.

  1. El Ayuntamiento remitirá, a la Delegación Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de turismo, en el plazo máximo de diez días, la declaración responsable expresa sobre la clasificación y la documentación citada en el apartado anterior, junto a una certificación municipal de adecuación a la normativa urbanística.

La Delegación Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de turismo emitirá un informe en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la recepción de la documentación, que se pronunciará sobre la adecuación de la declaración responsable a la normativa turística reguladora de la clasificación aplicable ,efectuada por la parte interesada y de la adecuación de los requisitos objeto de exención y de las medidas compensatorias, en su caso, a lo dispuesto en el presente Decreto y en su norma reguladora.

  1. En caso de que la declaración responsable expresa sobre la clasificación no se ajuste a lo establecido en la normativa turística que regula dicha clasificación, la Delegación Provincial o Territorial en su informe podrá proponer una reformulación de la clasificación pretendida. El informe será notificado tanto a la entidad interesada como al Ayuntamiento.
  2. Transcurrido el plazo de un mes  sin que la Delegación Provincial o Territorial hubiera comunicado o notificado informe, se considerará conforme con el proyecto presentado.

SEGUNDO PASO:  INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA (R.T.A.).

Finalizadas las obras de construcción, ampliación o reforma, la persona interesada presentará ante la correspondiente Delegación Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de turismo, la declaración responsable a la que se refiere el artículo 38.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y el artículo 9 de este Decreto. Es decir, Declaración de Inicio de Actividad. Este trámite puede realizarse online, señalando esta vía como preferente la norma.

La persona (titular del servicio o quien lo represente) que firma la Declaración Responsable de inicio de actividad, declara que se cumplen con los requisitos establecidos en la normativa vigente relativos al servicio o establecimiento  y que se compromete a mantenerlos durante la vigencia de la actividad, así como la disposición, en su caso, de la documentación acreditativa que corresponda. En este caso debe presentar: Escrituras de constitución de la empresa titular, en su caso, documento que justifique la titularidad del alojamiento o la disposición del mismo para fines turísticos, como contrato de arrendamiento, etc. Igualmente, si no se ha aportado con la declaración responsable, le solicitarán la documentación que acredite el suministro de agua potable y de energía eléctrica (contratos o últimos recibos abonados). Si el agua del alojamiento no es de la red, deberán acompañar un análisis de la misma. Si se trata de vivienda con fines turísticos deberá aportarse licencia de primera o segunda ocupación, o documento análogo. En el supuesto de casa rural, la Delegación de Turismo, no exige la aportación de licencia de actividad y/o apertura, para la inscripción, pero será un trámite a realizar ante el Ayuntamiento en el que se ubique el alojamiento.

Una vez efectuada la correspondiente inscripción, los servicios de turismo podrán requerir la documentación que consideren necesaria a efectos de comprobar la veracidad de lo manifestado en la declaración responsable, así como para la realización de las inspecciones que correspondan.

Recibida la declaración responsable, y en el caso de que contenga declaración de requisitos a eximir, la Delegación Provincial o Territorial emitirá informe técnico acerca de la adecuación de los mismos y de las medidas compensatorias, en su caso.

Efectos de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.

La declaración responsable será suficiente para considerar cumplido el deber de la empresa, o del establecimiento, de figurar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía y facultará para el ejercicio de la actividad turística que corresponda. Es decir, una vez presentada, podrás comenzar a ejercer la actividad turística que corresponda. No obstante, la presentación de una declaración responsable no habilitará al ejercicio de la actividad turística cuando la licencia de obras correspondiente (en su caso) estuviese suspendida en vía administrativa o judicial o no se hubiese obtenido cualquier otra autorización administrativa exigida por la legislación aplicable

Artículo escrito por María Serrano. Socia-consultora de ADEITUR.

En ADEITUR Consultoría Turística inscribimos tu Alojamiento Rural en el Registro de Turismo de Andalucía.

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Regulación y Características generales.

El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía aprobó el decreto que regula, por primera vez, las áreas de autocaravanas de la Comunidad Autónoma categorizadas en un grupo propio: campamentos de turismo.

La nueva regulación en el Decreto 26/2018 de 23 de enero, da respuesta a la necesidad de modernizar los servicios y requisitos estructurales de los campamentos de turismo adaptándolos a los nuevos formatos alojativos que surge en este sector, como puede ser el turismo de auto caravanas.

Los campamentos de turismo se clasifican en dos grupos:

  • Campings
  • Áreas de Pernocta de autocaravanas

¿Qué se entiende por ÁREAS DE PERNOCTA?

El área de pernocta de auto caravanas es una nueva figura  diferente al concepto de parking o estacionamiento de estos vehículos que se regula por su propia normativa sectorial. Debe circunscribirse al concepto de zona o establecimiento turístico para la acampada de auto caravanas, en el sentido de permitir la acogida y la pernocta de estos vehículos  en tránsito, permitiendo el descanso en su itinerario y el mantenimiento de su vehículo. De esta manera se garantiza la seguridad de los usuarios y la reducción del impacto en el medio.

Por lo tanto…

Serán áreas de pernocta de autocaravanas aquellos campamentos de turismo destinados exclusivamente a la acogida y acampada de autocaravanas, caravanas o campers en tránsito, así como a las personas que viajan en ellas, para su descanso y mantenimiento propio de estos vehículos, tales como:

  • vaciado y limpieza de depósitos de vehículos
  • suministro de agua potable y electricidad.

 Se considerará que está acampada aquella autocaravana, caravana o camper que amplíe su perímetro de estacionamiento mediante la transformación o despliegue de elementos de aquella.

Las Áreas de pernocta de auto caravanas tienen Categoría única. Por primera vez incluida como grupo único.¡¡Importantísima novedad¡.

Requisitos áreas de pernocta:

Se le asocian requisitos similares a los establecidos para los campings de una estrella.

Deben contar con los siguientes espacios:

  • zona de parcelas
  •  zona de muelle (1 por cada 40 parcelas o fracción)
  •  punto limpio (1 punto limpio cada 20 parcelas o fracción, que podrá estar o no integrado en la zona de muelle).
  • zona de instalaciones fijas de uso colectivo: recepción y bloques sanitarios. Las instalaciones fijas exigidas de uso colectivo tendrán planta baja y una altura máxima de 6 metros.
  • Los servicios higiénicos y sanitarios: 1 lavabo por cada 14 parcelas, 1 ducha por cada 16 parcelas, un retrete Por cada 14 parcelas, debiendo ser urinarios el 10%

REQUISITOS COMUNES PARA CAMPING Y ÁREAS DE PERNOCTA

  • Los accesos a los campamentos de turismo (camping y área pernocta dispondrán de viales interiores para permitir el acceso rodado a las parcelas con espacios para vehículos.
  • Los viales interiores estarán pavimentados conforme a las características del medio.
  • Cerramientos. Los campamentos de turismo deberán estar aislados en todo su perímetro, de tal manera que se impida el libre acceso de personas y animales al recinto.

Artículo elaborado por : María Serrano García. Socia Consultora de ADEITUR

Actualmente son 18 los municipios que componen el Listado de Municipios turísticos de Andalucía, no encontrando ningún municipio en la provincia de Córdoba, no obstante este echo cambiará muy pronto ya que el municipio cordobés de Rute, está en proceso de conseguir esta declaración, habiendo superado el último trámite, al igual que las localidades de Níjar (Almería), La Iruela (Jaén), Frigiliana y Antequera (Málaga), Isla Cristina (Huelva) y Aznalcázar (Sevilla), que engrosarán el listado de municipios Turísticos de Andalucía.

Listado de Municipios Turísticos de Andalucía, a fecha de diciembre de 2019:

  • Huelva: Almonte, Aracena, Punta Umbría.
  • Jaén: Baeza, Cazorla.
  • Cádiz: Chipiona, Chiclana de la Frontera, conil de la Frontera, Tarifa, Rota.
  • Málaga: Benalmádena, Ronda, Nerja, Fuengirola, Toremolinos.
  • Almería: Roquetas de Mar.
  • Granada: Almuñecar.
  • Sevilla: Santiponce.

Requisitos:

Según el Decreto 72/2017, de 13 de junio, de Municipio Turístico de Andalucía, que deroga el antiguo Decreto 158/2002, de 28 de mayo, los requisitos son los siguientes:

– La población de derecho no puede superar los cien mil habitantes (artículo 1.3).

– Tendrá que acreditar la población turística asistida, a través del número de visitas turísticas o de pernoctaciones (artículo 2.a).

– Acreditar la oferta turística y su infraestructura turística (artículo 2.b).

-Justificar el plan municipal de calidad turística (artículo 2.c).

– Llevar a cabo actuaciones dirigidas a potenciar y mejorar las actuaciones y servicios con incidencia en la actividad turística (artículo 15.1).

– En los procesos de planificación turística que lleven a cabo deberán introducir mecanismos de participación ciudadana y de los agentes económicos y sociales y también integrar la conservación del patrimonio cultural y natural, así como apostar por un turismo respetuoso, y concienciar a a la población local y turística (artículo 15.2).

– Memoria justificativa de las actuaciones realizadas con acreditación de los requisitos que diedon lugar a la declaración (artículo 15.3).

Documentación

Decreto 72/2017, de 13 de junio, de Municipio Turístico de Andalucía:

– Certificado del Padrón Municipal en el que conste la población de derecho del municipio (artículo 5.a).

– Certificado del acuerdo plenario autorizando la presentación de la solicitud (artículo 5.b).

– Acreditación del cumplimiento del requisito de población turística asistida (artículo 5.c).

– Memoria descriptiva de la oferta turística (artículo 5.d).

– Plan municipal de calidad turística (artículo 5.e).

– Memoria explicativa de actividades y servicios públicos con incidencia turística (artículo 5.f).

– Documentación acreditativa de la concurrencia de los elementos de valoración (artículo 5.g).

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