Has comprobado que cumples los requisitos que se exigen en Andalucía para alquilar una casa como Vivienda con Fines Turísticos y ya tienes claro el procedimiento para legalizarla e inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía , así como la documentación que tendrás que aportar junto con tu Declaración Responsable y te surgen infinidad de dudas de tipo fiscal como por ejemplo:

¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Quién es el responsable frente a la administración?, ¿Tengo que repercutir el IVA?, ¿A qué estoy obligado si gestiono directamente mi VFT? etc.

Estas en el lugar correcto, sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas dudas y a otras muchas que te puedan surgir a la hora de alquilar tu casa como Vivienda con Fines Turísticos.

¿Quién puede dedicarse a alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?

Podrán ser explotadas por:

  • Personas físicas
  • Personas jurídicas
  • Entidades sin personalidad jurídica.

 Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria.

¿Debo darme de Alta en Régimen Especial de Autónomos para alquilar 1 Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

El alquiler de la VFT por el titular o propietario de la misma NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ACTIVIDAD EMPRESARIAL, al no poder prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera o servicios de hospedaje.

El alquiler turístico se considera actividad económica cuando:

  • Además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera
  • Sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad

El elemento clave es la No prestación de servicios propios del hopedaje, por lo que distiguiremos entre los que son y los que no son.

¿Puedo prestar algún servicio propio del hospedaje? ¿Qué se entiende por servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera?

La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:

  • Recepción y atención al cliente permanente y continuada al cliente.
  • limpieza periódica del interior del alojamiento
  • cambio de ropa de cama y baño de forma periódica
  • Lavandería, custodia de maletas, prensa
  • Servicios de alimentación y restauración

En caso de las VFT NO se pueden prestar.

No se considera servicios de hospedaje:

  • Servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
  • Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
  • Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
  • La entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

QUIERO ALQUILAR A TURISTAS MI VIVIENDA, ¿QUÉ OBLIGACIONES TENGO QUE CUMPLIR si lo hago de forma directa?

  • En el momento de la recepción del cliente/usuario se debe entregar un  documento, a modo de contrato, en el que conste el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, la inscripción en RTA, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono en el que atenderles. La copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, debo conservarse por la persona o entidad explotadora durante un año.
  • Se debe cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.
  • Se tendrá que informar al usuario/cliente, en el momento de entrega de la vivienda sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos de la misma.
  • A entregar justificante del pago de los servicios y anticipos que se hayan realizado por el cliente, en su caso.

Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.

¿Quién es el responsable frente a la Administración?

La persona o empresa que gestiona es la responsable frente a la administración y frente al cliente, aunque el titular de la vivienda (propiedad) sea otra diferente. La persona o entidad explotadora es, en todo caso, quien deberá hacer la Inscripción en RTA.

Se pueden dar 3 situaciones en la explotación de una VFT

  • El/la titular de la VFT gestiona y alquila al cliente directamente al cliente final.
  • El titular de la VFT externaliza la gestión a través de una empresa gestora que es la que realiza la actividad y asume la responsabilidad.
  • El titular de la VFT utiliza intermediarios para comercializarla (Booking, Airbnb, Expedia, etc. ), que no son empresas gestoras.

Dependiendo de cada situación la responsabilidad y las obligaciones fiscales son diferentes.

¿Debo darme de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?

En primer lugar cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones.

Por tanto, en la medida en que en las VFT no es posible, por imperativo legal, prestar ningún servicio de hospedaje nos encontramos ante una actividad del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).

En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de una VFT (o apartamento turístico) la ceda mediante el oportuno contrato de gestión turística a una entidad mercantil o persona física que lo explota como VFT, asumiendo ésta última todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).

En conclusión, el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines turísticos sin que el titular de la actividad de alquiler turístico preste ningún otro tipo de servicio de hospedaje al cliente/turista, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)

Por otro lado, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder.

¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, coincidiendo con el tratamiento que reciben los rendimientos procedentes de alquiler de vivienda habitual.

Para que proceda esa calificación del rendimiento, insistimos en que se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de la VFT durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (propietario, usufructuario) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le es aplicable la reducción del 60% prevista para arrendamiento de vivienda habitual ( en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF).

En el caso de que se ceda su explotación a una empresa gestora, ésta ya debe declarar estos ingresos como derivados de esa actividad empresarial

EL IVA

Las especificidades para el IVA vienen dadas, principalmente, por dos razones:

Los alquileres de VFT se regulan por la normativa de turismo de la correspondiente y no por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU)

En el alquiler de viviendas turísticas  interviene en bastantes ocasiones una tercera persona o empresa, que puede ser una empresa gestora o un simple intermediario entre el usuario/turista y el propietario.

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10% como sucede en establecimientos hoteleros, establecimientos de apartamentos turísticos, etc..

ENCONTRAMOS GENERALMENTE TRES SUPUESTOS RESPECTO DEL IVA:

  • El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso, al no poder por exigencia legal prestar servicios complementarios, la  operación estará exenta de IVA.
  • El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21%. La empresa explotadora que cede la vivienda al usuario final estará exenta de IVA.
  • El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso la cesión la está haciendo el propietario al usuario final, pero entre ambos hay un intermediario experto en comercialización turística, que no es considerado “empresa gestora”. En este caso, el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura o recibo exento de IVA al no prestar servicios de la industria hotelera.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

¿Qué es una Vivienda con Fines Turísticos según la normativa de Andalucía?

Vivienda ubicada en Andalucía, que se alquile por fines turísticos, de forma habitual, a cambio de precio o remuneración.

¿Qué se considera VFT?

Es un servicio de alojamiento turístico recogido en art. 28 Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No es establecimiento de alojamiento turístico. Conlleva que sólo se presta el servicio de alojamiento.

La habitualidad de la actividad se presume cuando se promociona o comercializa por canales propio del turismo: agencias de viajes, plataformas que permiten reservas, etc.

¿Qué se entiende por Alquiler Turístico?

Excluida del ámbito de aplicación de la LAU  El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir una Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

  • Estar ubicada en suelo residencial y disponer de licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o equivalente.
  • No puede alquilarse más de 2 meses continuados a la misma persona.
  • Puede alquilarse completa (no más de 15 plazas)  y por habitaciones (no más de 6 plazas). En este último caso la persona titular o que explote la vivienda debe estar empadronado en ella. No puede superar en ninguno de los dos casos las 4 plazas por habitación.
  • Cumplir con los requisitos de infraestructura que recoge el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
    • Disponer de licencia de ocupación.
    • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. No se exige si es BIC.
    • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios.
    • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
    • Botiquín de primeros auxilios.
    • Disponer de información turística de la zona , en soporte físico o electrónico, así como servicios médicos.
    • Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
    • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
    • Ropa de cama, lencería, menaje etc.
    • Facilitar nº de teléfono a los usuarios, para atender y resolver de forma inmediata.
    • Colocar en lugar visible instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos y aparatos electrónicos.
    • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones.

¿Qué tipo de Alojamientos no se consideran VFT?

  • Los situados en suelo que no esté calificado como residencial.
  • Los que se utilicen sin contraprestación económica, es decir cesión gratuita.
  • Los situados en el medio considerado como rural por el Decreto 20/2002, no obstante, esta exclusión ha quedado anulada por el Decreto 26/2018, de 23 de enero, en cuya Disposición Final Primera incluye una modificación del Decreto 20/2002. Esta modificación añade un tercer párrafo al artículo 9  para incluir viviendas con fines turísticos en el medio rural, en el caso de que el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos a las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR). En todo caso deberán estar ubicadas en suelo residencial.

¿Qué se entiende por Medio Rural ?

Aquel en el que predominantemente se desarrollen actividades agrícolas, forestales, pesqueras de carácter fluvial, ganaderas, artesanales y cinegéticas, así como espacios y paisajes naturales o entornos paisajísticos peculiares que se encuentren en el interior, entendiendo por tal aquellos terrenos ubicados a una distancia superior a los mil quinientos metros desde la playa.

  • Aquellos que, de conformidad con el Decreto 194/2010, de 20 de abril, tengan la consideración de establecimientos de apartamentos turísticos. Tres o mas.
  • Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
  • Las que se contraten por tiempo superior a dos meses continuados a una misma persona usuaria.

LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL NO PUEDEN DEDICARSE A VFT.

¿Cómo legalizo mi casa para alquilarla como VFT?. Inscripción en el RTA. PINCHA AQUÍ y SIGUE LEYENDO.

¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?, ¿Qué obligaciones tengo si gestiono directamente mi VFT?, ¿Quién puede dedicarse a explotar una VFT?. PINCHA AQUÍ Y SIGUE LEYENDO.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

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QUÉ HOTEL PUEDE RESISTIR ESTÁ PÉRDIDA DE PERNOCTACIONES DE ENERO A AGOSTO 2020.

Andalucía ya alcanza los 25.497.630 de pernoctaciones menos de enero a agosto, es decir un 65,81% menos, de las que más de 15 millones son de extranjeros que han dejado de dormir en nuestros hoteles. Tan solo Málaga ha perdido 10,38 millones de pernoctaciones entre españoles y extranjeros en este mismo periodo.

Por el contrario Cádiz es la provincia andaluza que mejor ha lleva lo que va de año respecto al número de turistas que duermen en hoteles ya que su disminución ha sido del 58% y las pernoctaciones un 62,31%. Almería es la provincia que, proporcionalmente respecto al mismo periodo del año anterior es la más perjudicada ya que su descenso en el número de pernoctaciones es el  73,43%, es decir más de 3 millones de pernoctaciones menos de enero a agosto.

Si nos detenemos en el comportamiento de los extranjeros, Huelva es la provincia que más ha sufrido la pérdida de pernoctaciones de enero a agosto de 2020 respecto a 2019 con un 87,43%, seguida de Almería con un 85,79% menos y  Cádiz con un 83,45% menos.

El caso de Córdoba

Con un 71,11% menos de turistas que han dormido en hoteles, de enero a agosto de 2020 respecto a 2019, Córdoba es la provincia andaluza que  más está sufriendo pérdida de visitantes  proporcionalmente. Han sido 579.476 turistas menos lo que ha supuesto perder 961.983 pernoctaciones, casi un 70% menos que en enero a agosto de 2019.

La capital cordobesa ha perdió en este periodo acumulado de enero a agosto de 2020 respecto a 2019,  más de 780 mil pernoctaciones, un 71,71% menos, mientras que en la provincia el descenso ha sido un 63,17%, lo que ha supuesto 181.268 pernoctaciones menos.

La provincia va recuperando cuota de mercado respecto a la capital. Así las pernoctaciones alcanzan ya más de un 25% del total, en el acumulado de enero a agosto de 2020 respecto a 2019.

Córdoba, 23 de septiembre de 2020

Antonio Ramos Pemán

Socio Consultor de ADEITUR, CONSULTORÍA TURÍSTICA

En el sistema nacional de Publicación de Subvenciones ya está recogida la la próxima convocatoria de ayudas referentes a la implantación de tecnologías de la Información y la comunicación en las PYMES turísticas de Andalucía. Dicha convocatoria debe ser aprobada y publicada en el Diario Oficial de Andalucía en los próximos días.

Bases reguladoras

Orden de 15 de junio de 2020, por la que se aprueban las b.r. para la concesión de subvenciones, en régimen de conc. comp., dirigidas al fomento de la implantación de las tecnologías de la información y la comunicación en las pymes turísticas de Andalucía.

Fecha de finalización del periodo de solicitud

un mes a contar desde el día siguiente al que se publique en el BOJA el extracto de convocatoria.

Publicada desde el día 1 de septiembre. PINCHA Aquí.

EXTRACTO DE LA CONVOCATORIA

https://www.pap.hacienda.gob.es/bdnstrans/GE/es/convocatoria/520742
https://www.pap.hacienda.gob.es/bdnstrans/GE/es/convocatoria/520742
https://www.pap.hacienda.gob.es/bdnstrans/GE/es/convocatoria/520742
https://www.pap.hacienda.gob.es/bdnstrans/GE/es/convocatoria/520742

En Córdoba a 24 de agosto de 2020

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA

Ya son 17,2 millones de pernoctaciones menos en Andalucía y 105,4 en España.

Tomando los últimos datos del las Encuestas de Ocupación  Hotelera publicadas por el I.N.E., ya podemos confirmar el inmenso efecto negativo de la crisis del COVID-19 sobre el sector turístico de Andalucía, y por supuesto en todo el país.

Pernoctaciones en Andalucía durante el Primer semestre de 2020.

Tomando de referencia los datos del los turistas llegados al conjunto de nuestras provincias andaluzas, que han pernoctado en establecimientos hoteleros durante el primer semestre de 2020, podemos confirmar que se han producido un 66,72% menos de turistas respecto al mismo periodo del año anterior, es decir, 6.250.940 turistas menos, lo que ha supuesto para nuestros hoteles 17.190.437 pernoctaciones menos a lo largo de estos seis meses.

A España le ha supuesto más de 105 millones de pernoctaciones menos.

Según estos datos estadísticos la  provincia más perjudicada ha sido Huelva, que ha disminuido en un 84,95% el número de pernoctaciones respecto al primer semestre de 2019. Le siguen Almería y Cádiz con un 81,08% y un 82,88% menos, respectivamente. Las ciudades más orientadas al turismo cultural, como es el caso de Córdoba, Sevilla y Granada, el descenso se ha visto ligeramente menos acusado, aunque todas han superado el 70% menos de pernoctaciones.

Repercusión económica del COVID-19, en el sector turístico de Andalucía (Primer semestre).

Respecto a la cantidad de euros que Andalucía ha dejado de ingresar por estos turistas que han dormido en hoteles, podemos calcular, tomando de referencia el gasto medio del semestre de 2019 publicado por la ECTA, la cantidad de 1.163 millones de euros menos respecto al primer semestre de 2019, es decir más del 70,44% menos. En España, aplicando el mismo dato de gasto medio por turista que en Andalucía se elevaría la cantidad a 7.131 millones de euros menos, es decir un 70,49% menos, respecto al primer semestre 2019.

En valores absolutos Málaga es con diferencia, la provincia que más deja de ingresar con 433 millones menos, seguidas de Cádiz y Sevilla con unos 200 millones menos cada una. Siguiendo con valores absolutos, las provincias que menos euros pierden son Jaén con 27 millones menos y Córdoba con 50,5 millones. En términos relativos todas las provincias superan con creces el 70% menos.

Si a estas cifras le sumáramos aquellos turistas que pernoctan en Viviendas con Fines Turísticos (VFT), Apartamentos, Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR), Casas Rurales, Camping y los alojamientos de amigos y familiares, las pérdidas sobre los destinos podrían duplicarse como mínimo.

Pronóstico y Reflexiones

El peor enemigo a fecha de hoy es la enorme incertidumbre que planea en el sector. El asunto de los rebrotes, que ya están afectando directamente a la anulación de reservas, el temor a una nueva expansión de contagios para el otoño, el desconocimiento aún del plazo de los ERTES, de las medidas fiscales, de una nueva política de restricciones o medidas de prevención sanitaria a la entrada de la demanda exterior en función a la evolución de la pandemia, etc, etc, provoca un aletargamiento del sector que muchos no podrán salir de él.

Es el momento de mantener un sector unido y cohesionado, potenciar el asociacionismo empresarial y buscar la máxima coordinación entre el sector público y el sector privado para la puesta en marcha las medidas de choque desde todos los ámbitos territoriales. Es el momento en el que entre todos apliquemos con mayor intensidad los conceptos de sostenibilidad, responsabilidad y digitalización sobre nuestros destinos, de lo que habría mucho de que hablar. No debemos demorar más la planificación turística estratégica en esta línea, la única en la que todos y todas debemos participar.

No olvidemos nunca que de los 200 países que existen en el mundo, España ocupa el  2º lugar preferido para ser visitado. Por el carácter tan transversal que el sector turístico tiene sobre el resto de sectores productivos, una apuesta política débil ahora podría hacer peligrar esta situación, arrastrando a una enorme cantidad de negocios, profesionales y trabajadores a la ruina a corto y medio plazo.

Hay que confiar que cada euro que la Administración apueste por mitigar los efectos de la crisis sobre el turismo, el sector lo devolverá con creces al estado del bienestar social, a través de la consolidación del empleo y la generación de riqueza.

26 de julio de 2010

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA

Antonio Ramos Pemán

(Consultor. Administrador Solidario)

Si está pasando por tu mente comprar un apartamento para alquilarlo como Alojamiento Turístico o  alquilar tu apartamento a turistas en la comunidad autónoma de Andalucía , es importante que no des ningún paso sin cumplir con la normativa de aplicación que regula este tipo de Alojamientos Turísticos.

¿Qué tipo de Alojamiento son los Apartamentos Turísticos?

Los apartamentos son un tipo de establecimientos de alojamiento turístico regulado específicamente en el Decreto 194/2010.

¿Cuál es la legislación que regula este tipo de Alojamiento?

Recorrido por la normativa. Este establecimiento de alojamiento ya se recogía en la Ley de 12/1999 de 15 de diciembre del Turismo y, posteriormente, se regula en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Esta Ley de Turismo de Andalucía del año 2011, vigente, supone una adaptación a las nuevas circunstancias del sector y al marco normativo actual establecido. Así, responde a lo establecido en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y a la regulación de las competencias de las Administraciones Locales establecida por la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía, que exigía una revisión de la normativa turística. Esta ley 13/2011  deroga la Ley 12/199, de 15 de diciembre,  en lo que la contradiga o se opongan a lo establecido ella.

Entre la publicación de ambas leyes se publica el Decreto 194/2010 de 20 de abril, que regula este tipo de alojamiento de forma exhaustiva y precisa.

Por tanto, en el año 2011, estas eran las dos normas que regulaban la figura de los apartamentos turísticos.

Posteriormente hubo modificaciones a este Decreto, recogidos en la Orden de 16 diciembre del 2013, en el Decreto 28/2016 de 2 de febrero y en la Orden de 11 noviembre del 2016.

RECORRIDO POR LA LEGISLACIÓN APLICABLE A APARTAMENTOS TURÍSTICOS, EN ANDALUCÍA.

Ley 12/1999, de 15 de diciembre de turismo (derogada en todo lo que contradiga a la Ley 13/2011)

Comenzaremos por lo establecido para los apartamentos turísticos en el artículo 38 de la Ley 12/1999, donde los define como: “un tipo de establecimiento de alojamiento turístico y  son aquellos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos, debiendo disponer del mobiliario y de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento”.

Ya en esta norma se establecen los parámetros básicos definitorios de este establecimiento de alojamiento turístico, aludiendo, entre otros requisitos, al hecho de que deben estar compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento, excluyendo de esta categoría el supuesto de una unidad alojamiento.

Ley 13/2011 de 23 de diciembre de Turismo.

Por su parte, en el artículo 44 de la Ley 13/2011, al definir qué es el establecimiento de apartamento turístico, se pronuncia en el mismo sentido, que el anterior, recogiendo los requisitos siguientes:

1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.

2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.

3. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:

a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.

b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.

4. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación, debiendo cumplir, además, los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.

Esta definición profundiza en las características, incluyendo que se clasifican en dos grupos y que el conjunto de unidades de alojamiento necesarias se concreta en 3 o más unidades. Más adelante definiremos qué es una unidad de alojamiento.

¿Qué ocurre cuando se trata de 1 o 2 unidades de alojamiento?

¿Qué normativa se le aplica?.

Pues en este caso se aplica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, para Viviendas con Fines Turísticos, teniendo la misma consideración y consecuencias fiscales que éstas.

Decreto 194/2010 de 20 de abril de Establecimientos de Apartamentos Turísticos.

Debemos tener en cuenta, que este Decreto entró en vigor cuando aún no se había publicado la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No obstante, analizaremos a continuación, el contenido del Texto Consolidado del Decreto 194/2010 elaborado por la Consejería de Turismo, que ya tiene en cuenta lo preceptuado en la Ley 13/2011 y otras modificaciones posteriores como las contenidas en la Orden de 16 diciembre del 2013, y las del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.

Hasta la publicación de este Decreto, Andalucía carecía de una regulación específica y exclusiva para  los apartamentos turísticos. Este Decreto 194/2010 viene a dar cumplimiento al mandato de desarrollo reglamentario dispuesto en el artículo 38.3 de la Ley 12/1999, de regular los términos concretos en los que los apartamentos deben ponerse a disposición del cliente.

Artículo 1. Objeto, ámbito de aplicación y definiciones

El artículo 1.2 b) del Decreto 194/2010 los define de la siguiente manera: “el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.

Requisitos de los Apartamentos Turísticos

Las características o requisitos  de este tipo de establecimiento de alojamiento turístico son:

  1. Destinados a prestar servicio de alojamiento.
  2. Compuesto por un conjunto de unidades  de alojamiento,que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.Se exige que cuente con cocina propia cada una, pudiendo, o no, estar integrada la misma en el salón-comedor.
  3. Explotados en común por una misma persona titular (o empresa). La titularidad para la explotación no tiene por qué ser la propiedad del mismo, sino cualquier otro título suficiente en derecho para gestionar con fines turísticos el conjunto de unidades de alojamiento que conforman establecimiento.

A continuación, vamos a desglosar cada una de los requisitos o características de este tipo de establecimientos de alojamiento turístico.

1. Servicio de Alojamiento.

Como hemos visto, es una de las características definitorias de los apartamentos es que presten servicio de alojamiento.

Pero:

¿Pueden prestarse en los apartamentos servicios complementarios?.

Atendiendo a lo recogido en el artículo 5.5 entendemos que pueden prestarse otros servicios complementarios al del alojamiento en los apartamentos, ya que recoge expresamente que: “Cuando en el establecimiento de apartamentos turísticos se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, se deberá informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, en cada unidad de alojamiento se pondrá a disposición de las personas usuarias material impreso con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas responsables de su prestación”.

2. Conjunto de Unidades de Alojamiento

¿Qué es una unidad de alojamiento?

Se define en el artículo 1. 2 a) como “la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo del usuario, compuesta como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño o aseo”.

¿Cuántas unidades de alojamiento son necesarias para considerarse establecimiento de alojamiento turístico?

El artículo 9 recoge que deben componerse de 3 o más unidades de alojamiento cuando define estos establecimientos, atendiendo a su clasificación, tanto para el grupo Edificios/Complejos, como para el Grupo Conjuntos.

  • Pertenecen al grupo edificios/ complejosaquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación
  • Pertenecen al grupo conjuntosson aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos“.

Como hemos señalado anteriormente, no se aplica este Decreto, ni, por tanto, constituye establecimiento de alojamiento turístico, la explotación de 1 o 2 unidades de alojamiento, entendiéndose en este caso que se regulan como Viviendas con Fines Turísticos.

3. Explotados en común por una misma persona titular

Esta principio de unidad de explotación para los establecimientos de apartamentos turísticos ya aparecía recogido en el art. 38 de la  Ley 12/199, así como en el artículo 44.4 de la Ley 13/2011.

Esta exigencia se detalla en el artículo 5 de este Decreto: Cada establecimiento de apartamentos turísticos se someterá, en todo caso, al principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a un único titular. Añadiendo en su punto 4 que  éste habrá de asumir continuadamente la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento del establecimiento.

¿Debe coincidir el titular de la explotación con la propiedad de los apartamentos?

El titular de la explotación NO tiene por qué coincidir con la propiedad de los apartamentos, sino que puede ser un tercero, una empresa especializada en la actividad de gestión y comercialización de alojamientos turísticos, que suscriba el correspondiente contrato con la propiedad para estos fines.

Esta empresa titular de la explotación de los apartamentos será la responsable de cualquier incidente derivado del alquiler de los mismos y la que debe instar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

¿Qué se entiende por Empresa explotadora?

Este tema se aborda en el artículo 4, recogiendo que tendrán la consideración de empresas explotadoras de establecimientos de apartamentos turísticos las personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los apartamentos, que presten de forma habitual y profesional servicios de alojamiento en los mismos facilitando, mediante precio, uso o disfrute ocasional de los mismos a las personas usuarias y que consten como tales en la inscripción de los correspondientes establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.

¿Cuando se considera habitualidad en la prestación de servicios de alojamiento?

Se presumirá la habitualidad cuando se ofrezca la prestación del servicio de alojamiento a través de cualquier medio de difusión o publicitarioo cuando se facilite alojamiento en una o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.

En este caso difiere de las VFT para las que se presume habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, entendiendo como tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos, entendiéndose en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos (VFT), como hemos recogido anteriormente.

Clasificación de los Establecimientos de Apartamentos Turísticos.

Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican obligatoriamente en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades (artículo 8).

GRUPOS EN LOS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Existen dos Grupos, que son los dos siguientes (artículo 9):

  • Edificios/complejos: Pertenecen al grupo edificios/ complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de “edificio de apartamentos turísticos” o “complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.
  • Conjuntos: Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.

Esta clasificación en estos dos grupos también se recoge en el artículo 44.3 de la Ley 13/2011, como vimos en inicio.

CATEGORÍAS EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Respecto a las categorías, los apartamentos se clasifican por “llaves”, desde una llave hasta cuatro llaves (Artículo 11).

  1. Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/ complejos se clasifican en las categorías de cuatro, tres, dos y una llaves.
  2. Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjuntos se clasifican en las categorías de dos y una llaves.
MODALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Las Modalidades, que dependen del lugar en el que se ubiquen, son las siguientes (art. 12):

a) Playa.

b) Ciudad.

c) Rural.

d) Carretera.

ESPECIALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Las especialidades, por su parte, son de carácter voluntario y encontramos las siguientes:

  • Atendiendo a las características arquitectónicas: Monumentos e inmuebles protegidos.
  • Atendiendo a los servicios prestados y a la tipología de la demanda a la que se dirija: de naturaleza, deportivos, familiares,

Es importante resaltar que los establecimientos de apartamentos turísticos están afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico desde el momento que se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda.

A continuación recogemos, escuetamente, otra normativa posterior que ha venido a modificar diferentes aspectos de los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía, por lo que habrá que tener siempre en cuenta estos cambios para iniciar o transformar un proyecto de apartamentos.

Orden de 16 diciembre del 2013,por la que se modifican varios anexos del  Decreto 194/2010.

Esta Orden introduce algunas modificaciones respecto a requisitos y especialidades de los apartamentos turísticos, en los siguientes Anexos del Decreto 194/2010: Anexo I, título del Anexo III, y Anexo IV.

Decreto 28/2016,  de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010.

En este Decreto se introducen modificaciones para adecuarse a la Ley 13/2011, respecto a la definición de los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo Conjuntos.

  • Se flexibilizan distintos requisitos relativos a la acreditación de la unidad de explotación y a la exhibición de las placas identificativas.
  • Se incorpora la especialidad casas-cueva vinculada a la modalidad ciudad.
  • Recoge los requisitos relativos a la clasificación cuyo cumplimiento puede ser objeto de exención para los establecimientos del grupo conjuntos, compensándolos mediante la oferta de determinados servicios complementarios o condiciones adicionales, según lo contenido en el Anexo VI del Decreto 194/2010. De esta manera, se da un trato similar a los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto respecto a los del grupo edificios/complejos, para los que ya se preveía este régimen de exención.

Orden de 11 de noviembre de 2016.

Esta orden modifica el ANEXO I, ANEXO V y ANEXO VI del Decreto 194/2010, de 20 de abril.

Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.

Por último, con la entrada en vigor del DECRETO-Ley 2/2020 de 9 de marzo  se reforma la Ley 13/2011 en múltiples artículos, afectando a la figura de los establecimientos de apartamentos turísticos. En este sentido se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal. De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 queda con el siguiente texto: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.

Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría, superando limitaciones anteriores incluidas en la normativa.

Si estas pensando en dar de alta tu Alojamiento Turístico y no sabes por dónde empezar ponte en contacto con nosotros, te asesoraremos y ayudaremos en todo el proceso. ¡consulta nuestros servicios sin compromiso!.

Artículo elaborado por: María Serrano García. Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística. Julio 2020.

CONVIVENCIA EN UN INMUEBLE DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y OTROS DE USO PRIVADO

En este artículo queremos hacer un breve recorrido por la normativa turística aplicable al régimen de propiedad horizontal en los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía.

Se realizará el recorrido atendiendo a un orden cronológico de la misma, hasta terminar en la última modificación introducida por el Decreto 2/2020 de 9 de marzo.

 Aunque he pretendido realizar un recorrido jurídico, es inevitable llegar a una reflexión profunda  sobre la necesidad de encontrar un modelo de desarrollo turístico, que alcance una cómoda convivencia entre la comunidad local y la comunidad turística.

Legislación aplicable

Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Comenzaremos por lo recogido en el artículo 11.3 del Decreto 194/2010 recoge que en los establecimientos de apartamentos turísticos situados en suelo no urbanizable, no será posible, en ningún caso, realizar la división horizontal de dichos establecimientos. Por tanto, aquellos apartamentos rurales que se encuentren en suelo rústico no sería posible acogerse a este régimen de propiedad horizontal.

Añade este Decreto, en su punto 4, que en suelos clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o suelo urbanizable en los que se permita la implantación de establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos, (ocupan la totalidad del edificio o parte independiente) se permitirá la división horizontal de los mismos sin que, en modo alguno, las nuevas fincas registrales que resulten puedan ser coincidentes con una unidad de alojamiento.

Por tanto, mientras que en suelo no urbanizable, no es posible la división horizontal de estos establecimientos, en suelo urbano o urbanizable sí es posible la división horizontal pero cuando pertenezcan al Grupo Edificios/complejos, es decir, cuando ocupen la totalidad del edificio.

Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Posteriormente, la Ley 13/2011, artículo 42, establece lo siguiente respecto de la propiedad horizontal y a los apartamentos:

42.1: “Únicamente se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas, o de tres llaves ……”.

Por tanto sólo podrían constituirse en este régimen los del grupo edificio/complejos que son los que pueden tener esta categoría, quedando fuera los del grupo Conjuntos.

Atendiendo a ambas normas, en esos momentos,  sólo podrían acogerse al régimen de propiedad horizontal los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificio/complejos de 3 o más llaves, ubicados en suelo urbano o urbanizable.

Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Posteriormente, en el Decreto 28/2016, se introduce una modificación en aras a aclarar los supuestos en los que se permite que los establecimientos de apartamentos turísticos se constituyan en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.

Pretende este Decreto compatibilizar lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, que exige una categoría mínima de tres llaves para constituirse en régimen de propiedad horizontal, (con lo cual sólo podrían hacerlo los del grupo Edificios/Complejos), con lo señalado en su artículo 44.3.b) de la misma Ley, que permite la existencia de establecimientos que ocupen partes no independientes de edificios (Grupo Conjuntos).

Por tanto, con este Decreto, los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos podrán ya constituirse también en régimen de propiedad horizontal (artículo 12.4 de la ley 13/2011), mientras que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificios/complejos, sólo podrán hacerlo cuando ostenten una categoría mínima de tres llaves.

Igualmente permite que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos puedan situarse sobre suelos calificados como de uso característico turístico y terciario, ya que sobre los mismos no está permitido el uso residencial.

Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.

Con la última modificación introducida por el DECRETO 2/2020 de marzo que reforma la Ley 13/2011, se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal.

De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 recoge lo siguiente: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.

Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, queda claro que se refiere a cualquier establecimiento de alojamiento, por tanto incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría.

Recordemos que en la redacción dada, antes de la modificación citada, a este artículo en la ley 13/2011 sólo podrán constituirse en este régimen los apartamentos del grupo edificios/complejos cuando tenían mínimo 3 llaves. Posteriormente, el Decreto 28/2016 amplió esta posibilidad al grupo conjuntos, pero para el grupo edificios/complejos mantuvo la exigencia de 3 llaves mínimo.

Por tanto, con esta última modificación, actualmente, en un mismo edificio pueden coexistir dos regímenes de propiedad horizontal, la originara del propio del edificio y otro régimen de propiedad horizontal diferente que afecte sólo a tres o más unidades de alojamiento destinados al uso turístico.

Ello siempre que todos los propietarios de las unidades de alojamiento (de las destinadas a uso turístico) estén de acuerdo en ello.

En todo caso se mantiene la exigencia de unidad de explotación, por lo debe ser una misma empresa la que, con el correspondiente contrato, explotará para fines turísticos todas las unidades que integren el establecimiento de alojamiento turístico en cuestión (3 o más unidades de alojamiento).

Llegados a este punto, considero importante resaltar la discrepancia de intereses que puede tener lugar entre los propietarios de apartamentos para uso residencial y la explotación de otros para uso turístico, cuando ambos se ubiquen en el mismo inmueble.

Esta contraposición de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística, ya se ha puesto de manifiesto determinadas zonas turísticas y destinos, provocando reacciones en contra por parte de los residentes que ven alterada su estancia vacacional o sus hábitos en su vida normal. Esta reacción guarda relación con otro concepto que ha aflorado en el ámbito de la gestión turística y es el de “turismofobia”.

En este sentido, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que recoge qué facultades tienen la Junta de Propietarios con respecto a la explotación de apartamentos turísticos en su inmueble.

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Pero.. ¿Podrá la Junta de Propietarios prohibir la explotación para el turismo de determinados pisos en su inmueble?

Lo que la norma recoge es que las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas  o de cierto control respecto de la explotación turística de determinados pisos/apartamentos de su inmueble: “podrán acordar limitaciones o condiciones” para el ejercicio de la actividad turística en su inmueble.

Como vemos no recoge expresamente que puedan prohibir dicha actividad por un acuerdo. Habrá que estar a la jurisprudencia para determinar la capacidad y alcance de estas limitaciones al ejercicio de la actividad turística en el inmueble.

En todo caso la adopción de estos acuerdos restrictivos o condicionantes fundamentarse en la preservación del interés general y demostrar que la explotación turística daña este interés general.

Queremos concluir con una llamada de atención sobre la importancia de arbitrar mecanismos e instrumentos que permitan esa convivencia de la que hablábamos en principio, para que la comunidad local no se posicione en un rechazo a la actividad turística, sino que la perciba como una vía hacia un modelo de desarrollo turístico sostenible, que propicie un reparto equitativo de la riqueza.

Artículo elaborado por María Serrano García (Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística). info@adeitur.com

¿Para qué están destinadas las ayudas Pymetur y Emprentur?

Estas ayudas están destinadas a la creación y mejora de proyectos turísticos.

¿De qué organismo proceden estas ayudas?.

Estas ayudas proceden la Consejería de Turismo, Regenaración, Justicia e Igualdad Social, de la Junta de Andalucía, con cargo a fondos FEDER.

Los objetivos de estas ayudas son: facilitar el camino a nuevos empresarios/as turísticos en la puesta en marcha de su proyecto, así como ayudar a los empresarios/as del sector turístico ya consolidados, a seguir creciendo y desarrollando nuevas ideas para sus negocios.

La principal ventaja des estas ayudas es la posibilidad de recibir un adelante del importe que te concedan, que en algunos casos puede ser del 100%, por lo que no tendrás que disponer de la totalidad de los fondos al poner en marcha tu proyecto.

Descarga Orden de 29 de junio de 2020, por la que se convocan para el ejercicio 2020 las subvenciones previstas en la Orden de 20 de febrero de 2017.

Para Saber mas acerca de las ayudas Pymetur pincha aquí

Ayudas empresas turísticas Andalucía 2018

Si quieres saber mas acerca de las ayudas EMPRENTUR pincha aquí: 

CONTACTA CON NOSOTROS: info@adeitur.com

El ritmo de recuperación de los destinos de Andalucía dependerá muy estrechamente del factor estacionalidad, combinado con la dependencia de los mercados extranjeros.

sin duda, la estacionalidad en el turismo es un elemento contrario a un turismo sostenible, que implique retornos a la comunidad local, a la vez que preserve su patrimonio tangible e intangible.

Análisis de la Estacionalidad de las Provincias de Andalucía según las estaciones del año.

A continuación analizamos la estacionalidad de las provincias de Andalucía según las estaciones del año.

En Andalucía, la provincia que sufre la estacionalización más aguda es  Almería, con el 51% de pernoctaciones en los tres meses de verano. Este dato está claramente vinculado con la circunstancia de que es la provincia que recibe menos turismo extranjero. En segundo y tercer lugar se encuentra Huelva y Cádiz, con picos en verano que llegan al 47,69% y 44,49% respectivamente. El cuarto lugar lo ocupa Málaga.

Como podemos ver, las provincias costeras sufren una estacionalidad más pronunciada que las provincias de interior, exceptuando Granada.

La dependencia de los mercados exteriores

En el cuadro siguiente se recoge las entradas de turistas en Andalucía, que pernoctan en establecimientos hoteleros, deglosándolos por provincias y por procedencia.

Como puede observarse, las provincias cuyo potencial e identidad turística pivota principalmente en la oferta para el turismo cultural, como Córdoba, Sevilla y Granada, son las que menos sufren el fenómeno de la estacionalidad turística, siendo muy similar la afluencia de turistas en primavera, verano y otoño. Esta situación también se produce en la provincia de Jaén, cuya identidad está muy vinculada con la oferta de naturaleza y cultural.

De estas tres provincias, como podemos ver, la que tiene mayor dependencia del turista extranjero es Sevilla. Esta circunstancia podría ralentizar su recuperación de la crisis provocada por el COVID-19, debido a la tendencia de reducción de turismo internacional.

Respecto a las pernoctaciones provocadas por turistas extranjeros en estas tres provincias, destaca Sevilla con un 60,62%, frente a un 46% de Granada, ocupando Córdoba el último lugar, con un 39,28% de pernoctaciones de turistas extranjeros.

Si atendemos a las provincias costeras, merece especial atención el caso de Málaga, que con 3.618.870 turistas extranjeros, quienes producen el 71,80% de las pernoctaciones totales en la misma. Esta caracterización del destino puede acarrear, sin duda, un mayor esfuerzo para su recuperación, ya que combina una alta estacionalidad con una presencia predominante de turistas extranjeros. La confluencia de ambos factores nos hace pensar que necesitarán algunos meses más para llegar a la normalidad en la ocupación de enorme planta hotelera con la que cuentan.

Al margen de que, tras la COVID-19, los destinos con mayor dependencia de extranjeros vean más ralentizada su recuperación, seguro que dará fruto la apuesta por una importante promoción en los mercados emisores consolidados, así como continuar indagando las potencialidades de nuevos mercados y países lejanos. El turista extranjero es una fuerza muy importante para el destino España y para el destino Andalucía, contribuyendo a paliar las oscilaciones de la demanda. Por tanto, trabajar la captación o fidelización de estos destinos internacionales continúa siendo una prioridad. Todo ello sin descuidar al turista nacional.

En términos generales, la media  de pernoctaciones de  Andalucía se sitúa un  27,8% en primavera, frente un 37,22% en verano, cifras similares a las de nivel nacional.

La estacionalidad en el caso de Córdoba.

Siendo rigurosos, cuando hablamos de turistas nos referiremos a aquellos visitantes que pernoctan en Córdoba  al menos una noche, en nuestros  alojamientos reglados (hoteles, hostales, pensiones, apartamentos, etc.) y no reglados (VFT, VTAR, casas particulares, etc.)

Siguiendo las encuestas del INE para el año 2019, el número de turistas  que pernoctaron en alojamientos reglados en Córdoba durante la primavera (sumando capital y provincia) representaron tan solo  un 4,89% más respecto al verano y menos de un 6% respecto al otoño.  Este dato supone  que Córdoba acoge en  primavera unos 66 mil turistas más que en los meses estivales.  Estos porcentajes, respecto al 1,35 millones de turistas visitaron y pernoctaron en nuestra provincia al año, es de una importancia relativa en términos de estacionalidad. Máxime si tenemos en cuenta que en primavera tenemos dos hitos turístico-culturales de primer orden: La Semana Santa y la Fiest de los Patios.

Un dato concreto a resaltar es que, en el año 2019, la demanda que  se alojó en establecimientos hoteleros en Córdoba, durante el mes de mayo fue tan solo un 3% más que la que lo hizo en el mes de agosto, (unos 33 mil turistas más). Esta variación no denota una estacionalización preocupante, respecto del total de 1,2 millones de turistas de todo el año.

Si hablamos de pernoctaciones, durante el verano de 2019 hubo 57.418 pernoctaciones menos que en primavera de 2019, pasando de casi 695 mil en primavera a unos 638 mil en verano . El índice de pernoctación en los hoteles  es ligeramente mayor en verano, (1,88 noches por turista) que en primavera (1,71 noches por turista).  

Un aspecto que define el destino Córdoba en primavera es la fuerte atracción de la capital, produciendo un notable incremento en estos meses del número de “excursionistas“. Nos referimos a aquellos visitantes que pasan el día en Córdoba pero no pernoctan. Este colectivo limita el gasto en nuestro destino al prescindir del alojamiento.

La promoción dirigida a estos excursionistas es de gran interés para promover un turismo sostenible. Una promoción dirigida a despertar el interés por conocer otros recursos y atractivos de Córdoba y su provincia, que no son tan icónicos, pero que aportan un enorme valor y autenticidad a la experiencia turística. Este incremento provocado por los excursionistas se evidencia por el incremento de demanda que se produce en Córdoba, en fines de semana y puentes.

Es ya una necesidad acuciante, para dimensionar la importancia del turismo en Córdoba y para la toma de decisiones, públicas y privadas, que se disponga de una observatorio turístico que mida y aporte datos de la demanda: procedencia, perfil, hábitos de viaje y consumo, motivaciones, etc. Es preciso conocer en profundidad quienes y por qué eligen Córdoba. En este sentido, el nuevo Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (CAPT) de la UCO, aportará información relevante a tener en cuenta en la planificación turística del destino.

Antonio Ramos Pemán y María Serrano García

Socios Consultores de ADEITUR

Córdoba 30 de mayo de 2020

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