QUÉ HOTEL PUEDE RESISTIR ESTÁ PÉRDIDA DE PERNOCTACIONESDE ENERO A AGOSTO 2020.
Andalucía ya alcanza los 25.497.630 de pernoctaciones menos de enero a agosto, es decir un 65,81% menos, de las que más de 15 millones son de extranjeros que han dejado de dormir en nuestros hoteles. Tan solo Málaga ha perdido 10,38 millones de pernoctaciones entre españoles y extranjeros en este mismo periodo.
Por el contrario Cádiz es la provincia andaluza que mejor ha lleva lo que va de año respecto al número de turistas que duermen en hoteles ya que su disminución ha sido del 58% y las pernoctaciones un 62,31%. Almería es la provincia que, proporcionalmente respecto al mismo periodo del año anterior es la más perjudicada ya que su descenso en el número de pernoctaciones es el 73,43%, es decir más de 3 millones de pernoctaciones menos de enero a agosto.
Si nos detenemos en el comportamiento de los extranjeros, Huelva es la provincia que más ha sufrido la pérdida de pernoctaciones de enero a agosto de 2020 respecto a 2019 con un 87,43%, seguida de Almería con un 85,79% menos y Cádiz con un 83,45% menos.
El caso de Córdoba
Con un 71,11% menos de turistas que han dormido en hoteles, de enero a agosto de 2020 respecto a 2019, Córdoba es la provincia andaluza que más está sufriendo pérdida de visitantes proporcionalmente. Han sido 579.476 turistas menos lo que ha supuesto perder 961.983 pernoctaciones, casi un 70% menos que en enero a agosto de 2019.
La capital cordobesa ha perdió en este periodo acumulado de enero a agosto de 2020 respecto a 2019, más de 780 mil pernoctaciones, un 71,71% menos, mientras que en la provincia el descenso ha sido un 63,17%, lo que ha supuesto 181.268 pernoctaciones menos.
La provincia va recuperando cuota de mercado respecto a la capital. Así las pernoctaciones alcanzan ya más de un 25% del total, en el acumulado de enero a agosto de 2020 respecto a 2019.
En el sistema nacional de Publicación de Subvenciones ya está recogida la la próxima convocatoria de ayudas referentes a la implantación de tecnologías de la Información y la comunicación en las PYMES turísticas de Andalucía. Dicha convocatoria debe ser aprobada y publicada en el Diario Oficial de Andalucía en los próximos días.
Ya son 17,2 millones de pernoctaciones menos en Andalucía y 105,4 en España.
Tomando los últimos datos del las Encuestas de Ocupación Hotelera publicadas por el I.N.E., ya podemos confirmar el inmenso efecto negativo de la crisis del COVID-19 sobre el sector turístico de Andalucía, y por supuesto en todo el país.
Pernoctaciones en Andalucía durante el Primer semestre de 2020.
Tomando de referencia los datos del los turistas llegados al conjunto de nuestras provincias andaluzas, que han pernoctado en establecimientos hoteleros durante el primer semestre de 2020, podemos confirmar que se han producido un66,72% menos de turistasrespecto al mismo periodo del año anterior, es decir, 6.250.940 turistas menos, lo que ha supuesto para nuestros hoteles 17.190.437 pernoctaciones menos a lo largo de estos seis meses.
A España le ha supuesto más de 105 millones de pernoctaciones menos.
Según estos datos estadísticos la provincia más perjudicada ha sido Huelva, que ha disminuido en un 84,95% el número de pernoctaciones respecto al primer semestre de 2019. Le siguen Almería y Cádiz con un 81,08% y un 82,88% menos, respectivamente. Las ciudades más orientadas al turismo cultural, como es el caso de Córdoba, Sevilla y Granada, el descenso se ha visto ligeramente menos acusado, aunque todas han superado el 70% menos de pernoctaciones.
Repercusión económica del COVID-19, en el sector turístico de Andalucía (Primer semestre).
Respecto a la cantidad de euros que Andalucía ha dejado de ingresar por estos turistas que han dormido en hoteles, podemos calcular, tomando de referencia el gasto medio del semestre de 2019 publicado por la ECTA, la cantidad de 1.163 millones de euros menos respecto al primer semestre de 2019, es decir más del 70,44% menos. En España, aplicando el mismo dato de gasto medio por turista que en Andalucía se elevaría la cantidad a 7.131 millones de euros menos, es decir un 70,49% menos, respecto al primer semestre 2019.
En valores absolutos Málaga es con diferencia, la provincia que más deja de ingresar con 433 millones menos, seguidas de Cádiz y Sevilla con unos 200 millones menos cada una. Siguiendo con valores absolutos, las provincias que menos euros pierden son Jaén con 27 millones menos y Córdoba con 50,5 millones. En términos relativos todas las provincias superan con creces el 70% menos.
Si a estas cifras le sumáramos aquellos turistas que pernoctan en Viviendas con Fines Turísticos (VFT), Apartamentos, Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural (VTAR), Casas Rurales, Camping y los alojamientos de amigos y familiares, las pérdidas sobre los destinos podrían duplicarse como mínimo.
Pronóstico y Reflexiones
El peor enemigo a fecha de hoy es la enorme incertidumbre que planea en el sector. El asunto de los rebrotes, que ya están afectando directamente a la anulación de reservas, el temor a una nueva expansión de contagios para el otoño, el desconocimiento aún del plazo de los ERTES, de las medidas fiscales, de una nueva política de restricciones o medidas de prevención sanitaria a la entrada de la demanda exterior en función a la evolución de la pandemia, etc, etc, provoca un aletargamiento del sector que muchos no podrán salir de él.
Es el momento de mantener un sector unido y cohesionado, potenciar el asociacionismo empresarial y buscar la máxima coordinación entre el sector público y el sector privado para la puesta en marcha las medidas de choque desde todos los ámbitos territoriales. Es el momento en el que entre todos apliquemos con mayor intensidad los conceptos de sostenibilidad, responsabilidad y digitalización sobre nuestros destinos, de lo que habría mucho de que hablar. No debemos demorar más la planificación turística estratégica en esta línea, la única en la que todos y todas debemos participar.
No olvidemos nunca que de los 200 países que existen en el mundo, España ocupa el 2º lugar preferido para ser visitado. Por el carácter tan transversal que el sector turístico tiene sobre el resto de sectores productivos, una apuesta política débil ahora podría hacer peligrar esta situación, arrastrando a una enorme cantidad de negocios, profesionales y trabajadores a la ruina a corto y medio plazo.
Hay que confiar que cada euro que la Administración apueste por mitigar los efectos de la crisis sobre el turismo, el sector lo devolverá con creces al estado del bienestar social, a través de la consolidación del empleo y la generación de riqueza.
Si está pasando por tu mente comprar un apartamento para alquilarlo como Alojamiento Turístico o alquilar tu apartamento a turistas en la comunidad autónoma de Andalucía , es importante que no des ningún paso sin cumplir con la normativa de aplicación que regula este tipo de Alojamientos Turísticos.
¿Qué tipo de Alojamiento son los Apartamentos Turísticos?
Los apartamentos son un tipo de establecimientos de alojamiento turístico regulado específicamente en el Decreto 194/2010.
¿Cuál es la legislación que regula este tipo de Alojamiento?
Esta Ley de Turismo de Andalucía del año 2011, vigente, supone una adaptación a las nuevas circunstancias del sector y al marco normativo actual establecido. Así, responde a lo establecido en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y a la regulación de las competencias de las Administraciones Locales establecida por la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía, que exigía una revisión de la normativa turística. Esta ley 13/2011 deroga la Ley 12/199, de 15 de diciembre, en lo que la contradiga o se opongan a lo establecido ella.
Entre la publicación de ambas leyes se publica el Decreto 194/2010 de 20 de abril, que regula este tipo de alojamiento de forma exhaustiva y precisa.
Por tanto, en el año 2011, estas eran las dos normas que regulaban la figura de los apartamentos turísticos.
Comenzaremos por lo establecido para los apartamentos turísticos en el artículo 38 de la Ley 12/1999, donde los define como: “un tipo de establecimiento de alojamiento turístico y son aquellos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos, debiendo disponer del mobiliario y de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento”.
Ya en esta norma se establecen los parámetros básicos definitorios de este establecimiento de alojamiento turístico, aludiendo, entre otros requisitos, al hecho de que deben estar compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento, excluyendo de esta categoría el supuesto de una unidad alojamiento.
Por su parte, en el artículo 44 de la Ley 13/2011, al definir qué es el establecimiento de apartamento turístico, se pronuncia en el mismo sentido, que el anterior, recogiendo los requisitos siguientes:
1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.
3. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:
a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamientoque ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.
4. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación, debiendo cumplir, además, los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
Esta definición profundiza en las características, incluyendo que se clasifican en dos grupos y que el conjunto de unidades de alojamiento necesarias se concreta en 3 o másunidades. Más adelante definiremos qué es una unidad de alojamiento.
¿Qué ocurre cuando se trata de 1 o 2 unidades de alojamiento?
¿Qué normativa se le aplica?.
Pues en este caso se aplica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, para Viviendas con Fines Turísticos, teniendo la misma consideración y consecuencias fiscales que éstas.
Debemos tener en cuenta, que este Decreto entró en vigor cuando aún no se había publicado la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No obstante, analizaremos a continuación, el contenido del Texto Consolidado del Decreto 194/2010 elaborado por la Consejería de Turismo, que ya tiene en cuenta lo preceptuado en la Ley 13/2011 y otras modificaciones posteriores como las contenidas en la Orden de 16 diciembre del 2013, y las del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
Hasta la publicación de este Decreto, Andalucía carecía de una regulación específica y exclusiva para los apartamentos turísticos. Este Decreto 194/2010 viene a dar cumplimiento al mandato de desarrollo reglamentario dispuesto en el artículo 38.3 de la Ley 12/1999, de regular los términos concretos en los que los apartamentos deben ponerse a disposición del cliente.
Artículo 1. Objeto, ámbito de aplicación y definiciones
El artículo 1.2 b) del Decreto 194/2010 los define de la siguiente manera: “el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.
Requisitos de los Apartamentos Turísticos
Las características o requisitos de este tipo de establecimiento de alojamiento turístico son:
Destinados a prestar servicio de alojamiento.
Compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento,que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.Se exige que cuente con cocina propia cada una, pudiendo, o no, estar integrada la misma en el salón-comedor.
Explotados en común por una misma personatitular (o empresa). La titularidad para la explotación no tiene por qué ser la propiedad del mismo, sino cualquier otro título suficiente en derecho para gestionar con fines turísticos el conjunto de unidades de alojamiento que conforman establecimiento.
A continuación, vamos a desglosar cada una de los requisitos o características de este tipo de establecimientos de alojamiento turístico.
1. Servicio de Alojamiento.
Como hemos visto, es una de las características definitorias de los apartamentos es que presten servicio de alojamiento.
Pero:
¿Pueden prestarse en los apartamentos servicios complementarios?.
Atendiendo a lo recogido en el artículo 5.5 entendemos que SÍ pueden prestarse otros servicios complementarios al del alojamiento en los apartamentos, ya que recoge expresamente que: “Cuando en el establecimiento de apartamentos turísticos se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, se deberá informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, en cada unidad de alojamiento se pondrá a disposición de las personas usuarias material impreso con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas responsables de su prestación”.
2. Conjunto de Unidades de Alojamiento
¿Qué es una unidad de alojamiento?
Se define en el artículo 1. 2 a) como “la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo del usuario, compuesta como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño o aseo”.
¿Cuántas unidades de alojamiento son necesarias para considerarse establecimiento de alojamiento turístico?
El artículo 9 recoge que deben componerse de 3 o más unidades de alojamiento cuando define estos establecimientos, atendiendo a su clasificación, tanto para el grupo Edificios/Complejos, como para el Grupo Conjuntos.
Pertenecen al grupo edificios/ complejos “aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación“
Pertenecen al grupo conjuntos ” son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos“.
Como hemos señalado anteriormente, no se aplica este Decreto, ni, por tanto, constituye establecimiento de alojamiento turístico, la explotación de 1 o 2 unidades de alojamiento, entendiéndose en este caso que se regulan como Viviendas con Fines Turísticos.
3. Explotados en común por una misma persona titular
Esta principio de unidad de explotación para los establecimientos de apartamentos turísticos ya aparecía recogido en el art. 38 de la Ley 12/199, así como en el artículo 44.4 de la Ley 13/2011.
Esta exigencia se detalla en el artículo 5 de este Decreto: Cada establecimiento de apartamentos turísticos se someterá, en todo caso, al principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a un único titular.Añadiendo en su punto 4 que éste habrá de asumir continuadamente la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento del establecimiento.
¿Debe coincidir el titular de la explotación con la propiedad de los apartamentos?
El titular de la explotación NO tiene por qué coincidir con la propiedad de los apartamentos, sino que puede ser un tercero, una empresa especializada en la actividad de gestión y comercialización de alojamientos turísticos, que suscriba el correspondiente contrato con la propiedad para estos fines.
Esta empresa titular de la explotación de los apartamentos será la responsable de cualquier incidente derivado del alquiler de los mismos y la que debe instar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Qué se entiende por Empresa explotadora?
Este tema se aborda en el artículo 4, recogiendo que tendrán la consideración de empresas explotadoras de establecimientos de apartamentos turísticos las personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los apartamentos, que presten de forma habitual y profesional servicios de alojamiento en los mismos facilitando, mediante precio, uso o disfrute ocasional de los mismos a las personas usuarias y que consten como tales en la inscripción de los correspondientes establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Cuando se considera habitualidad en la prestación de servicios de alojamiento?
Se presumirá la habitualidad cuando se ofrezca la prestación del servicio de alojamiento a través de cualquier medio de difusión o publicitarioo cuando se facilite alojamiento en una o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.
En este caso difiere de las VFT para las que se presume habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, entendiendo como tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos, entendiéndose en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos (VFT), como hemos recogido anteriormente.
Clasificación de los Establecimientos de Apartamentos Turísticos.
Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican obligatoriamente en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades (artículo 8).
GRUPOS EN LOS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Existen dos Grupos, que son los dos siguientes (artículo 9):
Edificios/complejos: Pertenecen al grupo edificios/ complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de “edificio de apartamentos turísticos” o “complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.
Conjuntos: Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.
Esta clasificación en estos dos grupos también se recoge en el artículo 44.3 de la Ley 13/2011, como vimos en inicio.
CATEGORÍAS EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Respecto a las categorías, los apartamentos se clasifican por “llaves”, desde una llave hasta cuatro llaves (Artículo 11).
Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/ complejos se clasifican en las categorías de cuatro, tres, dos y una llaves.
Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjuntos se clasifican en las categorías de dos y una llaves.
MODALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Las Modalidades, que dependen del lugar en el que se ubiquen, son las siguientes (art. 12):
a) Playa.
b) Ciudad.
c) Rural.
d) Carretera.
ESPECIALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Las especialidades, por su parte, son de carácter voluntario y encontramos las siguientes:
Atendiendo a las características arquitectónicas: Monumentos e inmuebles protegidos.
Atendiendo a los servicios prestados y a la tipología de la demanda a la que se dirija: de naturaleza, deportivos, familiares,
Es importante resaltar que los establecimientos de apartamentos turísticos están afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico desde el momento que se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía,quedando prohibido durante su vigencia destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda.
A continuación recogemos, escuetamente, otra normativa posterior que ha venido a modificar diferentes aspectos de los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía, por lo que habrá que tener siempre en cuenta estos cambios para iniciar o transformar un proyecto de apartamentos.
Esta Orden introduce algunas modificaciones respecto a requisitos y especialidades de los apartamentos turísticos, en los siguientes Anexos del Decreto 194/2010: Anexo I, título del Anexo III, y Anexo IV.
En este Decreto se introducen modificaciones para adecuarse a la Ley 13/2011, respecto a la definición de los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo Conjuntos.
Se flexibilizan distintos requisitos relativos a la acreditación de la unidad de explotación y a la exhibición de las placas identificativas.
Se incorpora la especialidad casas-cueva vinculada a la modalidad ciudad.
Recoge los requisitos relativos a la clasificación cuyo cumplimiento puede ser objeto de exención para los establecimientos del grupo conjuntos, compensándolos mediante la oferta de determinados servicios complementarios o condiciones adicionales, según lo contenido en el Anexo VI del Decreto 194/2010. De esta manera, se da un trato similar a los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto respecto a los del grupo edificios/complejos, para los que ya se preveía este régimen de exención.
Por último, con la entrada en vigor del DECRETO-Ley 2/2020 de 9 de marzo se reforma la Ley 13/2011 en múltiples artículos, afectando a la figura de los establecimientos de apartamentos turísticos. En este sentido se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal. De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 queda con el siguiente texto: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.
Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría, superando limitaciones anteriores incluidas en la normativa.
Si estas pensando en dar de alta tu Alojamiento Turístico y no sabes por dónde empezar ponte en contacto con nosotros, te asesoraremos y ayudaremos en todo el proceso. ¡consulta nuestros servicios sin compromiso!.
Artículo elaborado por: María Serrano García. Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística. Julio 2020.
CONVIVENCIA EN UN INMUEBLE DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y OTROS DE USO PRIVADO
En este artículo queremos hacer un breve recorrido por la normativa turística aplicable al régimen de propiedad horizontal en los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía.
Se realizará el recorrido atendiendo a un orden cronológico de la misma, hasta terminar en la última modificación introducida por el Decreto 2/2020 de 9 de marzo.
Aunque he pretendido realizar un recorrido jurídico, es inevitable llegar a una reflexión profunda sobre la necesidad de encontrar un modelo de desarrollo turístico, que alcance una cómoda convivencia entre la comunidad local y la comunidad turística.
Comenzaremos por lo recogido en el artículo 11.3 del Decreto 194/2010 recoge que en los establecimientos de apartamentos turísticos situados en suelo no urbanizable, no será posible, en ningún caso, realizar la división horizontal de dichos establecimientos. Por tanto, aquellos apartamentos rurales que se encuentren en suelo rústico no sería posible acogerse a este régimen de propiedad horizontal.
Añade este Decreto, en su punto 4, que en suelos clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o suelo urbanizableen los que se permita la implantación de establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos, (ocupan la totalidad del edificio o parte independiente) se permitirá la división horizontal de los mismos sin que, en modo alguno, las nuevas fincas registrales que resulten puedan ser coincidentes con una unidad de alojamiento.
Por tanto, mientras que en suelo no urbanizable, no es posible la división horizontal de estos establecimientos, en suelo urbano o urbanizable síes posible la división horizontal pero cuando pertenezcan al Grupo Edificios/complejos, es decir, cuando ocupen la totalidad del edificio.
Posteriormente, la Ley 13/2011, artículo 42, establece lo siguiente respecto de la propiedad horizontal y a los apartamentos:
42.1: “Únicamente se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas, o de tres llaves ……”.
Por tanto sólo podrían constituirse en este régimen los del grupo edificio/complejos que son los que pueden tener esta categoría, quedando fuera los del grupo Conjuntos.
Atendiendo a ambas normas, en esos momentos, sólo podrían acogerse al régimen de propiedad horizontal los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificio/complejos de 3 o más llaves, ubicados en suelo urbano o urbanizable.
Posteriormente, en el Decreto 28/2016, se introduce unamodificación en aras a aclarar los supuestos en los que se permite que los establecimientos de apartamentos turísticos se constituyan en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.
Pretende este Decreto compatibilizar lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, que exige una categoría mínima de tres llaves para constituirse en régimen de propiedad horizontal, (con lo cual sólo podrían hacerlo los del grupo Edificios/Complejos), con lo señalado en su artículo 44.3.b) de la misma Ley, que permite la existencia de establecimientos que ocupen partes no independientes de edificios (Grupo Conjuntos).
Por tanto, con este Decreto, los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos podrán ya constituirse también en régimen de propiedad horizontal (artículo 12.4 de la ley 13/2011), mientras que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificios/complejos, sólo podrán hacerlo cuando ostenten una categoría mínima de tres llaves.
Igualmente permite que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntospuedan situarsesobre suelos calificados como de uso característico turísticoy terciario, ya que sobre los mismos no está permitido el uso residencial.
Con la última modificación introducida por el DECRETO 2/2020 de marzo que reforma la Ley 13/2011, se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal.
De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 recoge lo siguiente: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.
Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, queda claro que se refiere a cualquier establecimiento de alojamiento, por tanto incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría.
Recordemos que en la redacción dada, antes de la modificación citada, a este artículo en la ley 13/2011 sólo podrán constituirse en este régimen los apartamentos del grupo edificios/complejos cuando tenían mínimo 3 llaves. Posteriormente, el Decreto 28/2016 amplió esta posibilidad al grupo conjuntos, pero para el grupo edificios/complejos mantuvo la exigencia de 3 llaves mínimo.
Por tanto, con esta última modificación, actualmente, en un mismo edificio pueden coexistir dos regímenes de propiedad horizontal, la originara del propio del edificio y otro régimen de propiedad horizontal diferente que afecte sólo a tres o más unidades de alojamiento destinados al uso turístico.
Ello siempre que todos los propietarios de las unidades de alojamiento (de las destinadas a uso turístico) estén de acuerdo en ello.
En todo caso se mantiene la exigencia de unidad de explotación, por lo debe ser una misma empresa la que, con el correspondiente contrato, explotará para fines turísticos todas las unidades que integren el establecimiento de alojamiento turístico en cuestión (3 o más unidades de alojamiento).
Llegados a este punto, considero importante resaltar la discrepancia de intereses que puede tener lugar entre los propietarios de apartamentos para uso residencial y la explotación de otros para uso turístico, cuando ambos se ubiquen en el mismo inmueble.
Esta contraposición de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística, ya se ha puesto de manifiesto determinadas zonas turísticas y destinos, provocando reacciones en contra por parte de los residentes que ven alterada su estancia vacacional o sus hábitos en su vida normal. Esta reacción guarda relación con otro concepto que ha aflorado en el ámbito de la gestión turística y es el de “turismofobia”.
En este sentido, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que recoge qué facultades tienen la Junta de Propietarios con respecto a la explotación de apartamentos turísticos en su inmueble.
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Pero.. ¿Podrá la Junta de Propietarios prohibir la explotación para el turismo de determinados pisos en su inmueble?
Lo que la norma recoge es que las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas o de cierto control respecto de la explotación turística de determinados pisos/apartamentos de su inmueble: “podrán acordar limitaciones o condiciones” para el ejercicio de la actividad turística en su inmueble.
Como vemos no recoge expresamente que puedan prohibir dicha actividad por un acuerdo. Habrá que estar a la jurisprudencia para determinar la capacidad y alcance de estas limitaciones al ejercicio de la actividad turística en el inmueble.
En todo caso la adopción de estos acuerdos restrictivos o condicionantes fundamentarse en la preservación del interés general y demostrar que la explotación turística daña este interés general.
Queremos concluir con una llamada de atención sobre la importancia de arbitrar mecanismos e instrumentos que permitan esa convivencia de la que hablábamos en principio, para que la comunidad local no se posicione en un rechazo a la actividad turística, sino que la perciba como una vía hacia un modelo de desarrollo turístico sostenible, que propicie un reparto equitativo de la riqueza.
Artículo elaborado por María Serrano García (Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística). info@adeitur.com
¿Para qué están destinadas las ayudas Pymetur y Emprentur?
Estas ayudas están destinadas a la creación y mejora de proyectos turísticos.
¿De qué organismo proceden estas ayudas?.
Estas ayudas proceden la Consejería de Turismo, Regenaración, Justicia e Igualdad Social, de la Junta de Andalucía, con cargo a fondos FEDER.
Los objetivos de estas ayudas son: facilitar el camino a nuevos empresarios/as turísticos en la puesta en marcha de su proyecto, así como ayudar a los empresarios/as del sector turístico ya consolidados, a seguir creciendo y desarrollando nuevas ideas para sus negocios.
La principal ventaja des estas ayudas es la posibilidad de recibir un adelante del importe que te concedan, que en algunos casos puede ser del 100%, por lo que no tendrás que disponer de la totalidad de los fondos al poner en marcha tu proyecto.
El ritmo de recuperación de los destinos de Andalucía dependerá muy estrechamente del factor estacionalidad, combinado con la dependencia de los mercados extranjeros.
sin duda, la estacionalidad en el turismo es un elemento contrario a un turismo sostenible, que implique retornos a la comunidad local, a la vez que preserve su patrimonio tangible e intangible.
Análisis de la Estacionalidad de las Provincias de Andalucía según las estaciones del año.
A continuación analizamos la estacionalidad de las provincias de Andalucía según las estaciones del año.
En Andalucía, la provincia que sufre la estacionalización más aguda es Almería, con el 51% de pernoctaciones en los tres meses de verano. Este dato está claramente vinculado con la circunstancia de que es la provincia que recibe menos turismo extranjero. En segundo y tercer lugar se encuentra Huelva y Cádiz, con picos en verano que llegan al 47,69% y 44,49% respectivamente. El cuarto lugar lo ocupa Málaga.
Como podemos ver, las provincias costeras sufren una estacionalidad más pronunciada que las provincias de interior, exceptuando Granada.
La dependencia de los mercados exteriores
En el cuadro siguiente se recoge las entradas de turistas en Andalucía, que pernoctan en establecimientos hoteleros, deglosándolos por provincias y por procedencia.
Como puede observarse, las provincias cuyo potencial e identidad turística pivota principalmente en la oferta para el turismo cultural, como Córdoba, Sevilla y Granada, son las que menos sufren el fenómeno de la estacionalidad turística, siendo muy similar la afluencia de turistas en primavera, verano y otoño. Esta situación también se produce en la provincia de Jaén, cuya identidad está muy vinculada con la oferta de naturaleza y cultural.
De estas tres provincias, como podemos ver, la que tiene mayor dependencia del turista extranjero es Sevilla. Esta circunstancia podría ralentizar su recuperación de la crisis provocada por el COVID-19, debido a la tendencia de reducción de turismo internacional.
Respecto a las pernoctaciones provocadas por turistas extranjeros en estas tres provincias, destaca Sevilla con un 60,62%, frente a un 46% de Granada, ocupando Córdoba el último lugar, con un 39,28% de pernoctaciones de turistas extranjeros.
Si atendemos a las provincias costeras, merece especial atención el caso de Málaga, que con 3.618.870 turistas extranjeros, quienes producen el 71,80% de las pernoctaciones totales en la misma. Esta caracterización del destino puede acarrear, sin duda, un mayor esfuerzo para su recuperación, ya que combina una alta estacionalidad con una presencia predominante de turistas extranjeros. La confluencia de ambos factores nos hace pensar que necesitarán algunos meses más para llegar a la normalidad en la ocupación de enorme planta hotelera con la que cuentan.
Al margen de que, tras la COVID-19, los destinos con mayor dependencia de extranjeros vean más ralentizada su recuperación, seguro que dará fruto la apuesta por una importante promoción en los mercados emisores consolidados, así como continuar indagando las potencialidades de nuevos mercados y países lejanos. El turista extranjero es una fuerza muy importante para el destino España y para el destino Andalucía, contribuyendo a paliar las oscilaciones de la demanda. Por tanto, trabajar la captación o fidelización de estos destinos internacionales continúa siendo una prioridad. Todo ello sin descuidar al turista nacional.
En términos generales, la media de pernoctaciones de Andalucía se sitúa un 27,8% en primavera, frente un 37,22% en verano, cifras similares a las de nivel nacional.
La estacionalidad en el caso de Córdoba.
Siendo rigurosos, cuando hablamos de turistas nos referiremos a aquellos visitantes que pernoctan en Córdoba al menos una noche, en nuestros alojamientos reglados (hoteles, hostales, pensiones, apartamentos, etc.) y no reglados (VFT, VTAR, casas particulares, etc.)
Siguiendo las encuestas del INE para el año 2019, el número de turistas que pernoctaron en alojamientos reglados en Córdoba durante la primavera (sumando capital y provincia) representaron tan solo un 4,89% más respecto al verano y menos de un 6% respecto al otoño. Este dato supone que Córdoba acoge en primavera unos 66 mil turistas más que en los meses estivales. Estos porcentajes, respecto al 1,35 millones de turistas visitaron y pernoctaron en nuestra provincia al año, es de una importancia relativa en términos de estacionalidad. Máxime si tenemos en cuenta que en primavera tenemos dos hitos turístico-culturales de primer orden: La Semana Santa y la Fiest de los Patios.
Un dato concreto a resaltar es que, en el año 2019, la demanda que se alojó en establecimientos hoteleros en Córdoba, durante el mes de mayo fue tan solo un 3% más que la que lo hizo en el mes de agosto, (unos 33 mil turistas más). Esta variación no denota una estacionalización preocupante, respecto del total de 1,2 millones de turistas de todo el año.
Si hablamos de pernoctaciones, durante el verano de 2019 hubo 57.418 pernoctaciones menos que en primavera de 2019, pasando de casi 695 mil en primavera a unos 638 mil en verano . El índice de pernoctación en los hoteles es ligeramente mayor en verano, (1,88 noches por turista) que en primavera (1,71 noches por turista).
Un aspecto que define el destino Córdoba en primavera es la fuerte atracción de la capital, produciendo un notable incremento en estos meses del número de “excursionistas“. Nos referimos a aquellos visitantes que pasan el día en Córdoba pero no pernoctan. Este colectivo limita el gasto en nuestro destino al prescindir del alojamiento.
La promoción dirigida a estos excursionistas es de gran interés para promover un turismo sostenible. Una promoción dirigida a despertar el interés por conocer otros recursos y atractivos de Córdoba y su provincia, que no son tan icónicos, pero que aportan un enorme valor y autenticidad a la experiencia turística. Este incremento provocado por los excursionistas se evidencia por el incremento de demanda que se produce en Córdoba, en fines de semana y puentes.
Es ya una necesidad acuciante, para dimensionar la importancia del turismo en Córdoba y para la toma de decisiones, públicas y privadas, que se disponga de una observatorio turístico que mida y aporte datos de la demanda: procedencia, perfil, hábitos de viaje y consumo, motivaciones, etc. Es preciso conocer en profundidad quienes y por qué eligen Córdoba. En este sentido, el nuevo Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (CAPT) de la UCO, aportará información relevante a tener en cuenta en la planificación turística del destino.
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En estos tiempos, donde el COVID-19 ha provocado una nueva realidad turística, el turismo rural se posiciona como una de las mejores opciones para la demanda turística. Alojamientos con encanto, en entornos rurales, tranquilos y lejos de la masificación.
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Nueva Clasificación de los Establecimientos Hoteleros.
UN SISTEMA DE VALORACIÓN POR PUNTOS PARA CLASIFICAR LOS HOTELES.
El nuevo Decreto-Ley 13/2020 de 18 de mayo, que recoge otras medidas extraordinarias y urgentes ante la pandemia de laCovid-19,modifica la clasificación existente hasta la fecha, para los establecimientos hoteleros en Andalucía.
Se justifica esta modificación en la necesidad de adaptarse mejor a las demandas del actual mercado turístico, ya que la normativa que regulaba los establecimientos hoteleros en Andalucía es del año 2004.
Nueva clasificación de Establecimientos Hoteleros
Esta nueva norma distingue 5 grupos de establecimientos hoteleros:
Hoteles
Hoteles-apartamentos
Hostales
Pensiones
Albergues
Las categorías continúan identificándose por estrellas. Para hoteles y hoteles-apartamentos son de 1, 2, 3, 4 y 5 estrellas, para hostales son de 1 y 2 estrellas, estableciendo categoría única para pensiones y albergues. Por su parte, las modalidades son: Playa, Rural, Ciudad y Carretera.
La principal modificación recogida en este Decreto Ley es el sistema y los parámetros para la Clasificación de estos establecimientos hoteleros para incluirlos en uno de los grupos mencionados y la obtención de las estrellas que corresponda.
De esta manera, se clasificarán atendiendo a un sistema que vendrá determinada por el cumplimiento de una serie de requisitos e infraestructura de carácter obligatorio, más la valoración (puntuación) de otros requisitos de carácter opcional.
El cumplimiento de los requisitos obligatorios, más la suma de los valores de los opcionales que se implementen, determinará grupo, categoría y modalidad del establecimiento.
Los primeros requisitos se corresponden a exigencias de infraestructuras físicas, mientras que los segundos están relacionados con servicios para la calidad, el cuidado medioambiental y otros servicios complementarios.
En los anexos de este Decreto Ley se recogen los diferentes requisitos citados.
Novedades a destacar
Incluye esta norma dos novedades a destacar:
La posibilidad de que los hoteles y hoteles-apartamentos de cinco estrellas podrán obtener la clasificación de Gran Lujo si alcanzan la puntuación requerida en el Anexo IV de la norma. Categoría inexistente en la normativa anterior.
Incluye a los Albergues como Grupo, mientras que en el Decreto del año 2004 se recogía como una especialidad vinculada al Grupo Pensiones. La característica principal continúa siendo la prestación del servicio de alojamiento turístico por plaza en unidades de alojamiento de capacidad múltiple y deben cumplir unos requisitos específicos, recogidos en el Anexo III del Decreto, además de los contenidos en el Anexo I.
En la nueva norma “las especialidades” continúan siendo de carácter voluntario y están relacionadas con la oferta de servicios que tiene el establecimiento, en respuesta a las necesidades específicas del colectivo al cual se enfocan.
Todo ellos en función de sus peculiaridades arquitectónicas, de la orientación a un determinado producto o del segmento de población preferente al que va dirigido su establecimiento, tales como enológico, salud-wellness, boutique, hacienda, MICE, adulto, familiar, senior, single o LGTBI.
La norma regula también el contrato de alojamiento turístico, como aquel acuerdo entre la empresa explotadora del establecimiento y la persona usuaria o cliente, que debe recoger las condiciones en las que se prestará el servicio de alojamiento y otros complementarios, en su caso.
Por otra parte, recoge el documento de admisión, que deberá cumplimentarse obligatoriamente con carácter previos a hacer uso de las unidades de alojamiento. Trata, además otros aspectos relacionados como el tema de precios, cancelaciones, factura, periodos de ocupación, etc. Concluye detallando las funciones de control de los servicios de inspección y el régimen sancionador aplicable.
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