Has comprobado que cumples los requisitos que se exigen en Andalucía para alquilar una casa como Vivienda con Fines Turísticos y ya tienes claro el procedimiento para legalizarla e inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía , así como la documentación que tendrás que aportar junto con tu Declaración Responsable y te surgen infinidad de dudas de tipo fiscal como por ejemplo:
¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Quién es el responsable frente a la administración?, ¿Tengo que repercutir el IVA?, ¿A qué estoy obligado si gestiono directamente mi VFT? etc.
Estas en el lugar correcto, sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas dudas y a otras muchas que te puedan surgir a la hora de alquilar tu casa como Vivienda con Fines Turísticos.
¿Quién puede dedicarse a alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?
Podrán ser explotadas por:
- Personas físicas
- Personas jurídicas
- Entidades sin personalidad jurídica.
Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria.
¿Debo darme de Alta en Régimen Especial de Autónomos para alquilar 1 Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?
El alquiler de la VFT por el titular o propietario de la misma NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ACTIVIDAD EMPRESARIAL, al no poder prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera o servicios de hospedaje.
El alquiler turístico se considera actividad económica cuando:
- Además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera
- Sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad
El elemento clave es la No prestación de servicios propios del hopedaje, por lo que distiguiremos entre los que son y los que no son.
¿Puedo prestar algún servicio propio del hospedaje? ¿Qué se entiende por servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera?
La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:
- Recepción y atención al cliente permanente y continuada al cliente.
- limpieza periódica del interior del alojamiento
- cambio de ropa de cama y baño de forma periódica
- Lavandería, custodia de maletas, prensa
- Servicios de alimentación y restauración
En caso de las VFT NO se pueden prestar.
No se considera servicios de hospedaje:
- Servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
- Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
- Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
- servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
- La entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.
QUIERO ALQUILAR A TURISTAS MI VIVIENDA, ¿QUÉ OBLIGACIONES TENGO QUE CUMPLIR si lo hago de forma directa?
- En el momento de la recepción del cliente/usuario se debe entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, la inscripción en RTA, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono en el que atenderles. La copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, debo conservarse por la persona o entidad explotadora durante un año.
- Se debe cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.
- Se tendrá que informar al usuario/cliente, en el momento de entrega de la vivienda sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos de la misma.
- A entregar justificante del pago de los servicios y anticipos que se hayan realizado por el cliente, en su caso.
Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.
¿Quién es el responsable frente a la Administración?
La persona o empresa que gestiona es la responsable frente a la administración y frente al cliente, aunque el titular de la vivienda (propiedad) sea otra diferente. La persona o entidad explotadora es, en todo caso, quien deberá hacer la Inscripción en RTA.
Se pueden dar 3 situaciones en la explotación de una VFT
- El/la titular de la VFT gestiona y alquila al cliente directamente al cliente final.
- El titular de la VFT externaliza la gestión a través de una empresa gestora que es la que realiza la actividad y asume la responsabilidad.
- El titular de la VFT utiliza intermediarios para comercializarla (Booking, Airbnb, Expedia, etc. ), que no son empresas gestoras.
Dependiendo de cada situación la responsabilidad y las obligaciones fiscales son diferentes.
¿Debo darme de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?
En primer lugar cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones.
Por tanto, en la medida en que en las VFT no es posible, por imperativo legal, prestar ningún servicio de hospedaje nos encontramos ante una actividad del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).
En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de una VFT (o apartamento turístico) la ceda mediante el oportuno contrato de gestión turística a una entidad mercantil o persona física que lo explota como VFT, asumiendo ésta última todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).
En conclusión, el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines turísticos sin que el titular de la actividad de alquiler turístico preste ningún otro tipo de servicio de hospedaje al cliente/turista, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)
Por otro lado, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder.
¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?
Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, coincidiendo con el tratamiento que reciben los rendimientos procedentes de alquiler de vivienda habitual.
Para que proceda esa calificación del rendimiento, insistimos en que se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de la VFT durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (propietario, usufructuario) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le es aplicable la reducción del 60% prevista para arrendamiento de vivienda habitual ( en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF).
En el caso de que se ceda su explotación a una empresa gestora, ésta ya debe declarar estos ingresos como derivados de esa actividad empresarial
EL IVA
Las especificidades para el IVA vienen dadas, principalmente, por dos razones:
Los alquileres de VFT se regulan por la normativa de turismo de la correspondiente y no por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU)
En el alquiler de viviendas turísticas interviene en bastantes ocasiones una tercera persona o empresa, que puede ser una empresa gestora o un simple intermediario entre el usuario/turista y el propietario.
Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.
Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10% como sucede en establecimientos hoteleros, establecimientos de apartamentos turísticos, etc..
ENCONTRAMOS GENERALMENTE TRES SUPUESTOS RESPECTO DEL IVA:
- El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso, al no poder por exigencia legal prestar servicios complementarios, la operación estará exenta de IVA.
- El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21%. La empresa explotadora que cede la vivienda al usuario final estará exenta de IVA.
- El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso la cesión la está haciendo el propietario al usuario final, pero entre ambos hay un intermediario experto en comercialización turística, que no es considerado “empresa gestora”. En este caso, el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura o recibo exento de IVA al no prestar servicios de la industria hotelera.
Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.
ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com
Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.
