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PRINCIPALES DIFERENCIAS CON LA NORMATIVA VIGENTE

A fecha de este post, la norma, aun vigente, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía es el DECRETO 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Este Decreto 28/2016 define las viviendas con fines turísticos y recoge los requisitos que deben cumplir, el procedimiento para legalizarlas y las obligaciones de la persona o entidad explotadora. Se trata de una norma breve que consta sólo de 11 artículos.

¿Qué naturaleza jurídica tienen las VFT según la regulación autonómica?

Las VFT tienen la consideración de servicio turístico, servicio de alojamiento (art. 28.1 a) Ley 13/2011). No se consideran establecimiento de alojamiento turístico (art. 1 y  2 Decreto 28/2016).

Diferencia con las Casas Rurales, apartamentos, establecimientos hoteleros, etc.

¿Qué No son VFT según el Decreto 28/2016?

a)Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica. ●

b) Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.

c) Las viviendas situadas en el medio rural, regulándose en este caso por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo. Ver modificación posterior.

d) Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, aplicando Decreto 194/2010.

Definición de VFT según el Decreto 28/2016

Art. 3: Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.

REQUISITOS GENÉRICOS DE LAS VFT EN ANDALUCÍA

•Que se encuentre ubicada en suelo de uso residencial, aunque puede estar situada en el “medio rural”.

•Que se ofrezca exclusivamente el servicio de alojamiento.

•Que este servicio de alojamiento se ofrezca de forma habitualy con fines turísticos. Se presume la habitualidad si se utilizan canales propios de la oferta turística.

•Carácter lucrativo: servicio de alojamiento a cambio de precio.

Que no forme parte de un establecimiento de apartamentos turísticos.

REQUISITOS ESPECÍFICOS DE LAS VFT

•Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

•Ventilación de las habitaciones a exterior o patios y oscurecimiento de ventanas.

•Suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas.

Refrigeración con elementos fijos en habitaciones y salón (primavera-verano) y elementos de calefacción (otoño –invierno) que puede ser con elementos móviles.

Botiquín de primeros auxilios.

•Disponer de información turística (física o digital)

•Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones

Deberá limpiarse a la entrada y salida de nuevos clientes

•Disponer de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación.

•Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono de contacto.

•Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de la VFT

•Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones (mascotas, fumadores, etc.).

ALQUILER DE VFT EN ANDALUCÍA

1. ALQUILER COMPLETO: No más de 15 plazas.

2. POR HABITACIONES: no más de 6 plazas. Novedad respecto de la normativa anterior y con otras CCAA. Debe residir el titular en la misma.

En ambos casos no mas de 4 plazas por habitación.

No existen  Grupos ni Categorías en las VFT en Andalucía.

¿Quién puede alquilar una VFT?

Podrán ser explotadas tanto por:

•Personas físicas

•Personas jurídicas

•Entidades sin personalidad jurídica.

Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria (art 5).

¿Puedo alquilar mi vivienda para que la explote turísticamente otra persona o empresa? Sí, con el contrato correspondiente.

Obligaciones de la persona o entidad explotadora

•Previo: Inscribir la VFT en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a alquilarla para fines turísticos. El nº de inscripción debe constar en la publicidad, material, facturas, etc..

•Entregar al turista/usuario de la VFT un documento, a modo de contrato, en el momento de la recepción, que deberá ser firmado por ésta.

•Tener libro de reclamaciones y quejas y un cartel de que se dispone del mismo.

Los precios y condiciones de reserva deben estar publicitadas en los medios que se utilicen para su comercialización. Precio por noche.

•A entregar a la persona alojada justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso. Si es una empresa explotadora emitirá factura.

Registro y comunicación de entrada y salida de alojados (Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre)

¿Cómo legalizo la V.F.T.? Inscripción en el R.T.A.

Es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de las Viviendas con fines turísticos (art. 9 Decreto 28/2016)

Documentación y procedimiento:

Declaración Responsable de Inicio de Actividad (cumplimiento de requisitos). Suficiente para comenzar a alquilar la VFT. •Si es persona jurídica: acreditar representación.

Título suficiente en derecho para la explotación de la VFT. Si la propiedad contrata con persona o empresa: contrato de arrendamiento, gestión, etc.

•IBI o documento que conste la referencia catastral.

Licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente.

Responsabilidad en la explotación de V.F.T.

art. 4) El responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable de inicio de actividad.

RÉGIMEN SANCIONADOR

El Decreto 28/2016 remite al establecido en la Ley 13/2011 de Turismo en Andalucía y al Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo.

Considera infracción grave no presentar con carácter previo, la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.

Consideración de la actividad de explotación de una VFT

En el preámbulo del Decreto 28/2016 recoge que: no supone, con carácter general, la actividad principal de la persona propietaria”. Al igual que  en las VTAR y a diferencia de las Casas Rurales.

Por tanto, con carácter general, la explotación de VFT directamente por el propietario, no tiene la consideración de actividad empresarial, siempre que no supere un volumen determinado de ingresos anuales.

NUEVA NORMATIVA DE VFT EN ANDALUCÍA (Pendiente de publicación en BOJA)

¿Por qué esta nueva regulación?

El legislador esgrime razones imperiosas de interés  general proporcionadas: convivencia vecinal, ordenación urbanística y territorial, respuesta a demandas de colectivos turísticos, así como la protección de las personas usuarias, facilitar el acceso a la vivienda, etc.

•Se revisan las condiciones de explotación y se regula a las empresas gestoras de VFT

•Se incorporan nuevos requisitos de infraestructura de las VFT

DEFINICIÓN de Viviendas con Fines Turísticos:

Viviendas donde se vaya a ofrecer, mediante precio y equipadas en condiciones de uso inmediato, el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.

Como puede verse se elimina el requisito de que estén “ubicadas en suelo residencial”.

Pueden alquilarse durante todo el año o en periodos concretos

NO PODRÁN DESTINARSE A VFT

•Las viviendas de Protección Oficial (VPO) y las que estén en Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)

•Aquellas en cuyos estatutos que regulen la comunidad de propietarios recoja expresamente la prohibición o en los que se acuerda por dicha comunidad de propietarios.

•No se consideran VFT las que se contraten por tiempo superior a dos meses de forma continuada a una misma persona (se mantiene como en el Decreto 28/2016).

PRINCIPALES DIFERENCIAS CON DECRETO 28/2016

1º Cada persona solo podrá destinar 2 VFT de su propiedad al uso turístico, directamente o a través de tercero.

2º Los Ayuntamientos pueden establecer limitaciones al número de viviendas por edificio o por sectores.

3º Se establece una superficie mínima por persona usuaria y un número de baños en función de plazas ofertadas

Refrigeración y calefacción obligatorias por elementos fijos (sentencia TS 1400/2019 y nº 148/2020)

Se introduce la figura de la empresa gestora de VFT (empresas que gestionan todos los servicios que deben prestarse desde la recepción hasta la salida). Art. 28 del nuevo Decreto. Estas empresas gestoras no podrán explotar más de 2 VFT del mismo titular.

•Se introduce clasificación de las VFT en dos Grupos: Completa y por habitaciones.

•Las condiciones técnicas y urbanísticas se pueden acreditar mediante certificado municipal  o declaración responsable, en determinados casos.

•Se exige Placa identificativa en el exterior de la VFT (seis meses).

DISPOSICIÓN TRANSITORIA  SEXTA:

•La limitación del art. 26.1 (no mas de 2 VFT por titular) NO se aplica a las inscritas en el RTA a la fecha de entrada en vigor del nuevo Decreto.

•Tendrán un plazo de un año para adaptarse a las exigencias del art. 33. e) y f) de la nueva normativa



¿Cuántas personas podemos juntarnos en una casa rural esta Semana Santa en Andalucía?

La Limitación de movilidad por provincias y el cierre de las comunidades autónomas a nivel estatal debido a la pandemia mundial en la que nos encontramos inmersos, ha provocado una cascada de cancelaciones de alojamientos y una ola de reservas de casas rurales dentro de la provincia de residencia en cada una de las Comunidades Autónomas para pasar la Semana Santa de 2021, al aire libre y en contacto con la naturaleza.

En este post vamos a tratar, siguiendo el hilo conductor de la normativa vigente, de dilucidar qué aforo deben aplicar las casas rurales en Andalucía durante la Semana Santa del 2021.

Normativa Nacional

En principio, la normativa nacional, en el RD 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-Cov-2, recoge en su artículo 7 lo siguiente:

  • La permanencia de grupos de personas en espacios de uso público tanto cerrados como al aire libre, quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.
  • La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes

Por tanto, con carácter general limita la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados a un máximo de 6 personas, salvo que se trate de convivientes y sin perjuicio de las excepciones que se establezcan en relación a dependencias, instalaciones y establecimientos abiertos al público.

Esta medida será eficaz en el territorio andaluz sólo cuando se acuerde expresamente por la Comunidad Autónoma de Andalucía, como así ha sido.

Normativa Autonómica Andaluza

De esta forma, la Disposición final primera del Decreto del Presidente 8/2021, de 4 de marzo y el reciente Decreto del Presidente 9/2021, de 18 de marzo, por el que se establecen medidas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía en aplicación del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, recoge en su artículo 6 la siguiente limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados:

  1. La permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes, a excepción de velatorios y entierros.
  • La limitación establecida en el apartado anterior no afectará a la confluencia de personas en instalaciones y establecimientos abiertos al público que cuenten con un régimen aprobado por la autoridad sanitaria.
  •  La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.
  • La modificación del número máximo de personas se ajustará a lo establecido en el artículo 8.
  • No están incluidas en la limitación prevista en este artículo las actividades laborales, institucionales, educativas y universitarias, ni aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable.
  • En el caso de las agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes, el número máximo al que se refieren los apartados 1 y 3 será de seis personas, a excepción de los espacios cerrados de hostelería y restauración en los que no se podrá superar el número máximo de cuatro personas.

De otro lado, la Orden de 29 de octubre de 2020, por la que se establecen los niveles de alerta sanitaria y se adoptan medidas temporales y excepcionales por razón de salud pública en Andalucía, para la contención de la COVID-19, sólo se refiere a las casas rurales de forma tangencial, al incluir en el CAPÍTULO XII, un espacio destinado a: “Hoteles y alojamientos turísticos”.

Dentro de este capítulo XII, dedica su art. 36 a los espacios comunes de hoteles y alojamientos turísticos, y recoge lo siguiente:

“1. A los servicios de hostelería y restauración de los hoteles y alojamientos turísticos les será de aplicación lo dispuesto para los servicios de establecimientos de hostelería”, que se recogen en el artículo 15 de esta Orden de 29 de octubre.

“ Con carácter general el consumo fuera o dentro del local se hará sentado en una mesa, o agrupaciones de mesas, debiendo asegurarse el mantenimiento de la debida distancia de seguridad entre mesas o grupos de mesas para que, entre clientes de diferentes grupos, haya como mínimo 1,5 metros o, en su caso, entre clientes situados en la barra, si el consumo en barra se permitiera. La ocupación máxima será de seis personas por mesa o agrupación de mesas”.

Por otro lado, añade el citado artículo 36 que, en el nivel de alerta sanitaria 2, la ocupación de las zonas comunes de los hoteles y alojamientos turísticos (aquí se incluyen las casas rurales) no podrá superar el 50% de su aforo.

 Las casas rurales cuentan con espacios comunes como salones y cocina, que son compartidos por los clientes alojados, o con espacios exteriores de uso colectivo, como patios, aunque no tienen por qué contar obligatoriamente con servicios de hostelería o restauración.

Entendemos, que la ocupación de estos espacios comunes no puede superar el 50% de su aforo, y que los grupos de personas en los mismos no pueden superar el número de 6 (salvo que se trate de convivientes).

No obstante, las casas rurales suelen ser de alquiler completo, aunque también existe la opción de alquilarla por habitaciones con disfrute de las zonas comunes.

En el caso de alquiler completo ¿Qué límite de personas se permite? ¿Se aplica el límite del 50% del aforo de sus espacios comunes? ¿Se aplica el límite genérico de 6 personas máximo, o grupo de convivientes?

Consultada la administración provincial competente sobre este caso concreto, se ha pronunciado de la siguiente manera:

  • Si la casa rural se alquila completa entendemos que el número máximo de personas alojadas debería ser de 6, salvo que todos los que se alojen sean convivientes, en cuyo caso podrá ser igual al número habitual de convivientes.
  • En el supuesto de que se trate de un alojamiento en que se alquilen habitaciones y tengan zonas comunes se deberá estar a lo establecido en el art.36 de la Orden de 29 de octubre de 2020 (es decir 50% del aforo de sus espacios comunes). En todo caso, los grupos que ocupen estos espacios comunes no deberán exceder de 6 personas, salvo convivientes. Si cuenta con espacios cerrados de hostelería y restauración, los grupos no superarán cada uno de ellos el número máximo de 4 personas (salvo convivientes). Todo ello, manteniendo la distancia de seguridad entre ellos.

Según lo anterior, la respuesta a la pregunta ¿PODRÉ COMPARTIR UNA CASA RURAL CON AMIGOS EN SEMANA SANTA EN ANDALUCÍA? es que , se puede alquilar para compartir con amigos en Andalucía una Casa Rural completa en Semana Santa, siempre y cuando no se supere el aforo máximo de 6 personas, salvo que sean convivientes en tal caso se ajustará al número de convivientes. En caso de que sea es una Casa Rural de alquiler por habitaciones, puede ser ocupada hasta el 50% del aforo de las zonas comunes de esta casa rural (salón, comedor, cocina) por lo que variará el número de personas que puedan alojarse dependiendo de dicho aforo.

Artículo elaborado por María Serrano. Socia consultora ADEITUR Consultoría Turística.

Para poder realizar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía hay que seguir el procedimiento señalado por la Consejería Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local.

¿Dónde se regula el funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía?

Decreto 143/2014, de 21 de octubre, por el que se regula la organización y funcionamiento del Registro de Turismo de Andalucía.

El artículo 2 de este Decreto recoge que serán objeto de inscripción los siguientes establecimientos, personas y empresas turísticas radicadas, o que ejerzan su actividad, en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Andalucía:

a) Establecimientos de alojamiento turístico.
b) Agencias de viajes que organicen o comercialicen viajes combinados.
c) Guías de turismo.
d) Oficinas de turismo.
e) Empresas organizadoras de actividades de turismo activo.
f) Viviendas turísticas de alojamiento rural.
g) Otros servicios turísticos que se desarrollen reglamentariamente y en los que sí se determine.

Igualmente, tendrá por objeto la anotación de aquellos establecimientos y empresas que presten servicios turísticos no desarrollados reglamentariamente y actividades con incidencia en el ámbito turístico.
Asimismo, constarán en el Registro aquellos actos cuya norma de aplicación así lo establezca tales como las Declaraciones de interés turístico.

A continuación recogemos los trámites a seguir para aquellos establecimientos turísticos sujetos a Clasificación Administrativa.

PRIMER PASO:

En el supuesto de establecimientos sujetos a Clasificación Administrativa:

  1. Las personas interesadas en la construcción, ampliación o reforma de un establecimiento de alojamiento turístico sujeto a clasificación administrativa deberán remitir al Ayuntamiento competente, junto a la solicitud de la licencia de obras, declaración responsable expresa de que el establecimiento proyectado reúne los requisitos previstos en la normativa aplicable para ostentar una determinada clasificación turística de acuerdo con el grupo, categoría, modalidad y, en su caso, especialidad, así como los requisitos objeto de exención y, en su caso, las medidas compensatorias a incorporar al establecimiento.

A dicha declaración se adjuntará memoria justificativa e información planimétrica, firmada por la persona técnica competente, en la que se detallará cada uno de los requisitos contenidos en la misma, determinantes de su clasificación.

  1. El Ayuntamiento remitirá, a la Delegación Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de turismo, en el plazo máximo de diez días, la declaración responsable expresa sobre la clasificación y la documentación citada en el apartado anterior, junto a una certificación municipal de adecuación a la normativa urbanística.

La Delegación Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de turismo emitirá un informe en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la recepción de la documentación, que se pronunciará sobre la adecuación de la declaración responsable a la normativa turística reguladora de la clasificación aplicable ,efectuada por la parte interesada y de la adecuación de los requisitos objeto de exención y de las medidas compensatorias, en su caso, a lo dispuesto en el presente Decreto y en su norma reguladora.

  1. En caso de que la declaración responsable expresa sobre la clasificación no se ajuste a lo establecido en la normativa turística que regula dicha clasificación, la Delegación Provincial o Territorial en su informe podrá proponer una reformulación de la clasificación pretendida. El informe será notificado tanto a la entidad interesada como al Ayuntamiento.
  2. Transcurrido el plazo de un mes  sin que la Delegación Provincial o Territorial hubiera comunicado o notificado informe, se considerará conforme con el proyecto presentado.

SEGUNDO PASO:  INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA (R.T.A.).

Finalizadas las obras de construcción, ampliación o reforma, la persona interesada presentará ante la correspondiente Delegación Provincial o Territorial de la Consejería competente en materia de turismo, la declaración responsable a la que se refiere el artículo 38.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y el artículo 9 de este Decreto. Es decir, Declaración de Inicio de Actividad. Este trámite puede realizarse online, señalando esta vía como preferente la norma.

La persona (titular del servicio o quien lo represente) que firma la Declaración Responsable de inicio de actividad, declara que se cumplen con los requisitos establecidos en la normativa vigente relativos al servicio o establecimiento  y que se compromete a mantenerlos durante la vigencia de la actividad, así como la disposición, en su caso, de la documentación acreditativa que corresponda. En este caso debe presentar: Escrituras de constitución de la empresa titular, en su caso, documento que justifique la titularidad del alojamiento o la disposición del mismo para fines turísticos, como contrato de arrendamiento, etc. Igualmente, si no se ha aportado con la declaración responsable, le solicitarán la documentación que acredite el suministro de agua potable y de energía eléctrica (contratos o últimos recibos abonados). Si el agua del alojamiento no es de la red, deberán acompañar un análisis de la misma. Si se trata de vivienda con fines turísticos deberá aportarse licencia de primera o segunda ocupación, o documento análogo. En el supuesto de casa rural, la Delegación de Turismo, no exige la aportación de licencia de actividad y/o apertura, para la inscripción, pero será un trámite a realizar ante el Ayuntamiento en el que se ubique el alojamiento.

Una vez efectuada la correspondiente inscripción, los servicios de turismo podrán requerir la documentación que consideren necesaria a efectos de comprobar la veracidad de lo manifestado en la declaración responsable, así como para la realización de las inspecciones que correspondan.

Recibida la declaración responsable, y en el caso de que contenga declaración de requisitos a eximir, la Delegación Provincial o Territorial emitirá informe técnico acerca de la adecuación de los mismos y de las medidas compensatorias, en su caso.

Efectos de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.

La declaración responsable será suficiente para considerar cumplido el deber de la empresa, o del establecimiento, de figurar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía y facultará para el ejercicio de la actividad turística que corresponda. Es decir, una vez presentada, podrás comenzar a ejercer la actividad turística que corresponda. No obstante, la presentación de una declaración responsable no habilitará al ejercicio de la actividad turística cuando la licencia de obras correspondiente (en su caso) estuviese suspendida en vía administrativa o judicial o no se hubiese obtenido cualquier otra autorización administrativa exigida por la legislación aplicable

Artículo escrito por María Serrano. Socia-consultora de ADEITUR.

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